“国五条”出台之后，房地产与股市两个市场对该政策的反应截然不同。房地产开发商不理睬“国五条”，为什么呢?
这很大程度上表明了今天的“国五条”与2010年的“国十条”的内容没有差别有关。“国五条”的内容在“国十条”里早就有，而当时的房地产市场局势已经证明“国十条”宏观调控的失败，据此推测，“国五条”岂能对当前高房价调控起到作用?前十年，政府的每一次房地产调控都只能让房价越调越高。因此，要保证房地产宏观调控有效果，就得重新确立“国五条”的可信度。如果房地产市场不相信政府房地产宏观调控政策能够起到作用，那么中国房地产市场只有泡沫破灭死路一条了!
如何来确立“国五条”政策可信度?“国五条”的实施细则已经从以下几个方面入手。前十年房地产宏观调控政策失败，最为根本的原因就在于为了GDP增长而刻意把住房市场性质混淆，从而使得住房市场投资投机盛行，住房成了赚钱的工具。因为前十年房地产宏观政策的一个基本观念，就是认为市场的高房价是由市场供求失衡所导致的。如果不解决这种住房供求关系失衡，这种高房价将一直持续下去。而且土地永远的稀缺性更是让高房价无法下来。
其实，这是一种严重的误导。住房作为一种商品与其他商品有一个完全不同的特性。它不仅是一种价值高的耐用消费品，而且也是一种投资品(就在于政策如何来界定)。对于这样一种具有两种性质的商品来说，尽管是同一样的商品，但由于性质不同其价格形成机制、定价基础、市场供求关系、市场运行机制等方面是完全不同的。如果住房作为一种投资品，它也如其他投资品一样，其价格很大程度上取决于投资者的预期，而这种预期又受投资者个人心理因素、市场环境及市场金融条件来决定。因此任何投资者进入市场并不取决于投资的价值高低，而是取决于投资者对该产品的预期。在这种情况下，投资者对住房需求是相当不确定的。它可能在零到无穷大区间徘徊。当投资者都预期住房价格会上涨而又有好的金融市场条件时，那么这时住房投资需求可以是无穷大。市场是无法通过增加住房供给来满足这种需求。而住房消费需求完全取决于个人实际支付能力，它随市场供求关系变化。
还有，住房是一种不动产，其任何一个产品都具有唯一性。在这种情况下住房的市场结构是非正式的卡特尔联盟，即住房市场只有需求线而没有供给线。房地产开发商是住房价格定价者而不是价格接受者，他们能够透过行业惯例共同定出较高的一手房价格，也可能通过一手房价格的指标性效应引导二手房市场的价格。因此，房地产开发商具有很强的托市能力。在这种情况下，无法用住房市场消费供求关系来解释价格变化。这就是前几年不少城市的住房销售量大跌而价格不变化，即“量降价滞”的原因。
因此，当前国内住房市场存在着消费性需求(这又包括了基本消费需求及改善性消费需求)和投资需求(包括有投机性需求、投资性需求及恐慌性住房需求)。由于这两个住房需求的性质、定价基础、价格运行机制完全不一样，如果政府的房地产宏观调控不能够针对性对症下药，那么要达到遏制高房价的目的是不可能的。
房地产开发商之所以会认为“国五条”老调重弹，没有新意，最为重要的一个原因是认为，房地产宏观调控的行政性干预政策不仅没有退出市场，反之变本加厉。比如限购令、限价责任制等。理论与经验都证明，任何行政性房地产宏观调控政策，只要购买住房是有利可图的赚钱工具，投资投机者总是有办法冲破这种限制的，只不过增加少许成本而已;如何将住房消费需求与投资投机需求严格区分并遏制后者，国际上成熟房地产市场都有一套完整经济杠杆与法律制度(比如信贷政策及税收政策)，政府可以借鉴这些做法;对于当前住房市场的高房价，政府房地产宏观调控的思路仍然没有离开具体的供求管理，希望增加住房供给来解决高房价问题等。如果不对上述房地产宏观调控政策进一步改进，或细化，那么“国五条”也会走向前十年政府房地产宏观调控的老路，即房价越调控越高。
(易宪容 《中国经济报告》)
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