三月底开始，包括北京、上海在内的全国30多个城市先后开始公布新“国五条”的实施细则，“史上最严”的房产调控新政正式落地。“对卖房增值收益征收20%个人所得税”等规定，让不少人惊呼“新政凶猛”，但是稍加冷静分析不难发现，新政与之前的调控政策相比并没有实质性的突破，对市场的冲击仍显温柔。
各地公布的新“国五条”细则，框架都源于3月1日出台的国务院版细则，但它们的松紧程度各异。总体而言，北京上海出台的细则相对较严，其他多数城市的细则都比较敷衍——有的城市直接“复印”国务院版细则，有的城市发布的细则全文不足百字，还有一些城市干脆没有对新“国五条”作出任何具体的响应。
从各地公布的细则来看，“国五条”这记意欲给房价降温的重拳，似乎已陷入“高高举起，轻轻落下”的俗套。
新“国五条”：十年第九调
新“国五条”诞生于2月20日召开的国务院常务会议。会议再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，并再次要求各地公布年度房价控制目标。除此之外，会议在明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。
正如一些媒体所评论的那样，新“国五条”被认为是上届政府在卸任的最后时刻“向楼市打出的最后一拳”。分析人士认为，上届政府在任期内的最后时刻仍坚持出台房产调控新政，关键原因在于房价这匹烈马眼看有可能再一次脱缰。
中原领先指数系统的数据显示，在任何调控政策都没取消的前提下，今年2月，北京、上海、广州、深圳、成都、天津6城市的二手住宅价格指数，连续第11个月上涨，且涨幅较上月均有扩大;而从2012年以来，这6座城市的二手住宅价格指数，累计涨幅在6.1%～22.4%之间，其中北上广深的累计涨幅均超过15%。
据《南方周末》报道，一位接近住建部的相关人士透露，相比于以往的几次调控政策，新“国五条”的出台略为仓促。住建部政策研究室主任赵路兴则表示：“房价上涨过快，以及存在进一步暴涨的可能性，这是当下楼市的主要矛盾，是迫切需要解决的。调控房价的政策有很多，但是现阶段可选的又能快速抑制上涨的政策很少，必须承认新‘国五条’有一定负面效果，但只能先想办法压住市场。”
3月1日，新“国五条”细则由国务院办公厅正式发布。相较于8天之前的新“国五条”，细则扩大了限购范围、重提了房价调控目标、预留了提高首付比例的“包袱”。最让人关注的是，细则要求对二手房交易环节课以差额20%的个人所得税。由此，税收手段成为与限购限贷的行政手段并驾齐驱的房产调控重拳。
但外界普遍认为，“最后一拳”并没使出让人眼前一亮的“大绝招”。与过去三年的房产调控政策一样，新“国五条”用的仍是打压需求的老招数。人们很快发现，国务院版新“国五条”细则的大原则并不新鲜，动用的政策其实也是老政策。比如争论和批评最多的“20%个税”，其实早在2006年就已由国税总局确定。
不过，即便新“国五条”没有提出更新的调控手段，这一政策也向市场释放出了明确的信号——楼市政策“高压期”仍将持续一段时间。从2003年“18号文”算起，政府调控楼市已有10年历史，而目前的新“国五条”已经是10年内的第九次调控。遗憾的是，不断翻新的“国N条”并没有完成降低房价、遏制炒房现象的目标，反倒在每次因调控出现短暂的理性后，都会带来房价反弹的现象。
地方细则：回避与敷衍
按照国务院规定，各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，在第一季度都要公布调控细则和价格调控目标。不过，很多城市选择在截止日期最后一天才公布新“国五条”地方细则，而且大多只明确“房价增幅低于人均收入增幅”。
在各省市中，最先靴子落地的是广东版“国五条”，但外界普遍认为广东版细则缺乏新意。在广东省政府3月25日发布的细则中，除了明确广深佛珠将继续执行限购外，其余内容多是对中央文件简单表态，比如严格执行关于出售自有住房个人所得税的征收规定等。对于民众最关心的二手房差价个税如何征收的问题，广东省政府并未给出具体的操作方式，甚至没有直接出现“20%”这一数字。
大限的倒数第二天，北京落实“国五条”的地方细则终于出台。北京版细则对限购、信贷、限价、供应等多方面都有明确严厉的政策，包括禁止京籍单身人士购买二套房、出售非唯一住房征收20%个税、进一步提高二套房贷首付款比例等19个条款，被业界称为“最严细则”。此外，作为唯一明确提出“降低自住型、改善型商品房价格”的城市，北京版新“国五条”被舆论赞为“最有诚意的细则”。
同一天，上海也发布了地方版“国五条”细则。从内容上看，上海关于“20%个税”的征收规定，基本复制了此前国务院新“国五条”的细则。此外，上海版细则明确“严禁发放第三套及以上购房贷款”，“重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查”等规定，对民众关心的核心问题进行了回应。
不过，在出台地方版细则的城市中，除北京、上海、天津、重庆之外，大多数城市都回避了20%的所得税问题，有些城市甚至连首套房贷比例、二套房贷利率如何调整等关键问题也未提及。以抽象空洞的文件敷衍新“国五条”的现象也颇为普遍，在已经发布地方细则的30个省会中，有17个省会仅仅发布了“2013年新建商品住房价格控制目标”，并没有发布严格意义上的真正“细则”。
纵观各地发布的地方版新“国五条”细则，许多都是短小精悍的“微博体”。比如，杭州版“国五条”全文算上标点符号都只有61个字——“经市政府同意，2013年度我市新建商品住房价格控制目标为：全市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。”南京、大连、济南、沈阳等城市出台的细则，同样也因为篇幅极短、表达粗糙、内容雷同而遭到了网友吐槽。
与某些省市明显带有敷衍色彩的“一句话细则”相比，海南对新“国五条”的态度更为坚决。海南省明确表示不会出台专门的“国五条”实施细则，但海口、三亚两市的“限购令”将继续实施，这让海南成为首个拒绝调控升级的省级政府。“上一轮调控选择一刀切，副作用至今仍在发酵。此次中央给地方足够的放权，允许地方根据自身情况‘喘口气’，应该鼓励这种方式。”海南省国土资源厅相关负责人表示，海南楼市目前处于深度调整期，这是拒绝出台地方细则最充分的理由。
今年的博鳌亚洲论坛上，海南以楼市疲软对抗新“国五条”的做法，得到了华远地产董事长任志强“最聪明”的夸奖，碧桂园、中信地产等多家房企的海南项目相关人士，则用“高明”、“明智”等词称赞海南。无论是地方政府敢以敷衍心态对待新“国五条”，抑或对抗新“国五条”的做法获赞，都不是一个好信号。
房价调控：再次“空调”?
十年九调，房价越调越高。本轮调控是否会再成“空调”，是很现实的问题。
4月8日，在博鳌亚洲论坛经济转型与楼市调控分论坛上，住建部政策研究中心主任秦虹在发言中指出，新“国五条”的指导思想和政府出台政策的出发点，坚持了2010年4月15号“国十条”以来的调控精神——从供和需两手调控市场，增加普通商品房的供应，并通过抑制投机和满足合理住房需求的方式调控需求。
不过，华远地产董事长任志强却认为，新“国五条”较“国十条”而言并没有本质性的改变，只是从原来的“一刀切”变成现在的“两刀切”——“可以往高了调，也可以往低了调，从而把这个责任推给地方政府去管”。任志强认为，从地方层面已经出台的细则情况来看，很多地方政府似乎不太同意新“国五条”的做法“基本都是软磨硬泡，你说你的，我说我的，两个没什么关系”。在任志强看来，中央政府其实心里也没底，换句话说，他们实际上也不知道该怎么调控房地产。
在新浪地产网开展的一项网络调查中，69%的被调查者认为，新“国五条”不能抑制房价过快上涨。打开微博和论坛，网友们对新“国五条”的实际可操作性与有效性的质疑不绝于耳。有不少人认为，政府出台的房价调控政策一直没有找到问题的根源。更有网友一针见血地指出：“依赖土地财政输血的地方政府对新政策是否支持值得质疑，即便有配套政策，也不见得有很强的执行力做保证。”
其实，考察近10年政府对房地产市场的宏观调控，不难发现，有很多调控政策都曾出现失误，最终变成“空调”。比如，2004年的调控重心放在抑制住房供给上，结果直接导致2004年、2005年房价暴涨;2008年四季度推出的经济刺激计划，对房地产市场产生强大刺激，导致2009年房价暴涨;2011年对部分城市实施住房限购政策，却使得非限购城市房价大涨。分析人士认为，新“国五条”对卖房增值收益征20%所得税，最终还是由买房者承担，很有可能再次推高房价。
房价是检验地方“国五条”细则的唯一尺码。新“国五条”在两届政府之间扮演了承上启下的角色，这记“高高举起，轻轻落下”的重拳，究竟会对买房者和卖房者产生何种影响，能不能促进房价回归理性区间，只有等待时间给出答案。
(作者为本刊特约记者)
国五条落地，房价能“落地”吗?
惦记已久的国五条京沪粤细化方案，到3月底终于悉数出台。由此，那些统属“惦记者”的涉房人群一下子分化成了期盼者、忐忑者、失望者、喜悦者等各色人士。这如同猛一揭开几口沸腾的热锅，锅里有的是诱人的馒头、有的是清水、有的是浑汤。当然，也有些人扑到锅台前时，热气腾腾，什么也没有看清。
据笔者审视，北京细则的最大看点莫过于单身不能买第二套房;上海细则的最大看点是“贷不至三”，第三套就不给房贷了;广东细则第一个出台，内容却是老调重弹，把国家政策“复印”了一遍，没有看点。如果调侃一句的话，北京细则瞄准“单身”，上海细则瞄准“小三”，广东抢了个“第一”，细则还是“原配”。
京沪粤三地作为房市的排头兵，过去一直是房价上涨的引领者。调控当前，则期望它们成为房价稳定甚或适度回落的带头者。因此，京沪粤细则以何面目示人，世人关注，各地政府关注，中央政府也不能不关注。
严肃一点说，国五条如何落地，不只是一个经济问题，也渗透着各地的责任态度，包含着担当精神，反映着大局意识。遵循国五条精神，结合本地实际情况，制定出行之有效的细则，这是一种积极态度，体现出为中央分忧的大局意识，为普通百姓着想的民生情怀。轻描淡写地转发，避重就轻地阐释，是没有担当精神的表现，是地方财政保护主义的狭隘，如此“细则”对当地近乎疯狂的房价能产生怎样的效应，已可想而知。
随着尘埃落定，国五条出台后的吵吵嚷嚷将逐渐平息，交易大厅里一度人山人海的奇观将盛景不再，中介机构忙忙碌碌的身影也或将变得安静。但房价又如何呢?从地方细则里似乎看不到多少比国五条更亮一些的曙光，有的细则似乎还有“跑光”的嫌疑。此前备受关注的“出售自有住房依法严格征收20%个人所得税”，具体如何用技术手段保障落实，仍未得到明确。
实践是检验真理的唯一标准，房价是检验地方细则的唯一尺码。我们拭目以待，并热切期盼着调控产生实效。在此，笔者真诚地提醒那些对房价有持续上涨期待的地方政府和人们，如果房价控不住，它涨到不能承受之高时，必有崩盘的一天，天下没有只涨不跌的道理，这也是经济规律。
况且，中国的房价畸高，很大程度上并不是由所谓“刚需”旺盛造成的，寻租腐败、投机囤积等因素是有力的推手。短期来看，常规的经济手段恐怕难以对房价起到立竿见影的效果，不过，是否就没有其他手段了呢?解放前，我们斗地主，如果房价如此这般疯涨下去，以后有没有可能“斗楼主”呢?前些日子，陕西、广东等地已经揪出来了几个。3月28日，国务院下发通知，要求明年6月底前出台不动产登记条例。该项政策无疑会对潜伏于全国各地的房姐、房叔、房祖宗们起到震慑作用，这何尝不是打击非法囤房、改变市场预期的有力手段?
国五条出台曾经一石激起千层浪，笔者希望地方政府能充分领会中央坚持楼市调控的决心，让落地细则浪打浪、实打实，让房价早日回归合理区间。
(海外网)
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