渣打银行一项最新的调研显示，在需求强劲、价格优惠和市场情绪转变的共同拉动下，多地房屋成交量上升。开发商投资意愿恢复，土地成交量上升。一些大开发商通过一级和二级市场从小开发商手中拿地，规模越来越大。因此，该行的研究人员预计，今年房地产市场会加紧动力复苏，并将走得更远。
之前，国际三大评级机构——惠誉、穆迪和标普——皆发布报告看好中国房地产市场。与此相应，国家统计局2月22日通报上月大中城市房价变动情况：70个大中城市中，价格下降的城市仅10个，持平的城市7个，上涨的城市多达53个。
拿地积极
渣打银行的调研针对30家位于二三线城市的开发商，并以此制定出开发商景气指数。此指数表明，2012年6月以后，开发商的情绪在稳步回升，对未来销售的信心和看好未来政策的立场均处于上扬状态。
大多数开发商表示2012年四季度的建设规模与三季度相当。但对于未来3个月的建筑活动，30家开发商中12家表示会增加建设规模。大家普遍认为春季建设活动将进一步恢复。有意思的是，25家开发商表示2013年的建设规模将大于2012年(其中8家开发商表示将较大规模增加)。
一个指向性的现象是开发商重新开始拿地。30家受访开发商中18家有意向在未来3~6个月购入土地，这一比例为渣打银行最近4次调查中最高。20家开发商表示与3个月前相比，其所在城市开发商的拿地意愿增强。地方政府以增加土地供应来回应房地产情绪的好转。受访开发商中13家表示，近3个月土地供应数量略有增加。在早前的调查中，持这一观点的开发商只有8家。据受访开发商反映，土地拍卖流拍的个案持续下降。
当然，大规模上市公司仍为土地拍卖的主要买家。国企和地方政府背景的开发企业也很活跃。民营开发商和较小规模开发商仍保持谨慎。开发商的现金流状况似乎不错。半数开发商表示没有听说同行出现购地款支付困难，7家开发商只听说两起支付困难。小开发商仍然受制于现金流紧张，21家开发商表示知晓资金充沛的大开发商从资金紧张的小开发商手中拿地，由此可以明显看出，行业整合仍然是一级和二级土地市场的主导趋势;大开发商正越来越庞大。
受访开发商似乎认为，地价在峰值向下调整10%~20%之后，已经见底。问及对未来一到两个季度地价的预期，大多数开发企业认为地价会适度走高。
销售趋旺
另一个同样重要的现象是房屋销售状况持续好转。受访企业中2/3表示2012年4季度行业销售状况好于2012年3季度。14家开发商回应称他们对未来3个月市场的信心“增加很多”，12家开发商表示信心略有增加。17家开发商预期2013年销售状况会略好于上年，4家开发商对今年的销售状况较为乐观。一些较大规模的开发商已经提高了2013年的销售目标。
渣打银行的调查员询问开发商，是否认同有能力购房者已经购房，因此2013年需求会下降的说法，大多数开发商表示，只要房价保持稳定，他们并不为此担心。调查员还向开发商了解了购房者的构成。开发商反馈称，49%为首次购房家庭，35%为改善居住条件，15%作为投资。
销售带动了去库存化进程，更多数量的开发商反映其所在城市的未售房屋库存正在下降，但库存降低的速度似乎并不快。13家开发商反映2012年下半年其所在城市房屋库存下降，但12家开发商表示库存增加，11家开发商预期所在城市库存将会下降，而12家开发商预计库存很可能增加。可以看出，对于库存的状况开发商的判断存在分歧。
大中城市的销售状况好于小城市(22家开发商同意此观点)。并且，他们不认为近期部分媒体广泛报道的官员抛售房产将会对市场产生显著影响(25家开发商持此观点)。
政策有限
不过，政策仍然是个问题。2月20日，国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外，会议在明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。
这多少出乎开发商的预料。中央政府对住房市场的政策自2011年早期开始基本没变。2012年年初有两件事触发了房市复苏：开发商降低房价及地方市政府开始放松政策执行。渣打银行在调查时，一半的受访公司仍旧认为未来3个月中央政府对房地产的政策立场将保持不变，但11家开发商现在认为政策将松动，较早前调研的数目显著增加。受访公司主要期望2013年银行对开发商贷款政策松动、地方政府政策执行放松。限购令和贷款利率方面，多数受访公司认为不会发生变化。
尽管“国五条”的出现略让人吃惊，也在当日重挫了地产股票，但是开发商对此的反应却相对淡然。有开发商认为，“国五条”是一种喊话，是想把房价上涨的势头压下去，但没太多实际操作手段。据此，他预期3月楼市成交应该不错。现在对房价没有看跌的，多数楼盘价格会稳中有升。
(作者为本刊特约记者)
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政策真空，市场苦等“国五条”细则出台
作为楼市调控政策“国五条”细则出台后的首个“风向标”，3月18日闭幕的“2013上海之春房展会”却传递出楼市的不确定信息。从现场气氛来看，一方面，在严厉的限购和限贷调控政策下，刚性需求依旧强劲，但投资性需求已经得到明显抑制;另一方面，买卖双方仍在进行观望和试探，寄望于地方“国五条”细则落地来促进房地产市场的稳定。
房展观众段先生说，自己属于刚性需求，本想在外环外买套一手房，但是房展会上合适的房源并不多。也曾考虑过买二手房，只是担心上家会将差额20%的所得税转嫁过来。“还是先观望一段时间，等上海细则落实后房价的走势再决定是否出手”。
不少开发商担心，由于房价上涨压力持续存在，全国两会之后中央和地方政府可能会加强调控政策的力度。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“国五条”细则的发布，会给楼市走向带来不确定性。一般政策层面对于价格的影响预期在3—6个月，因此在全国范围内商品住宅价格近期不会出现反弹，总体将维持稳定。
一项调查显示，在“国五条”调控细则出台后，28.81%的一线城市购房者选择加速购房，但二、三线城市的购房者中仅占10.25%。其中，刚性需求购房者受政策影响更加显著，以北京为例，决定最快在本年度内置业的购房者中，刚需客群占群体样本量的59.74%。
专家认为，调控政策主要是打击投机需求，有效抑制投资行为，同时应该很好地保护鼓励群众自住、改善的合理需求。但是事实上，近年来调控力度最大的“限购令”归根结底是让一部分人失去购房资格，或是提高购房成本，从而减少需求。限制需求只是将市场再次推入观望，影响后市走势的根本还是供求和预期。
居民在不同阶段有不同的居住需求，调控政策应当鼓励“梯度”购房，允许置换，能够合理考量不同人群的购房需求变化，也才能平衡多种需求。对于改善性需求来说，地方政府在落实细则时应避免误伤，比如，个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活住房的所得税，应继续免征个人所得税。
(魏宗凯 郑钧天)
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