2012年末，所有人都意识到楼价新一轮的上涨周期开启。面对此种情况，中国政府却出奇淡定。在年末几次重大会议上，除了一再重申“不动摇”的态度外，几乎没有任何新鲜措施出台。于是，流言迭起。这逼迫着两大主管部门出面表态：国土资源部表示要大力控“地王”，住房和城乡建设部表示限购要继续。
市场的热度
2010年11月，财经观察员侯宁和全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存打赌，声称2012年年底北京房价必跌50%，否则将承办不少于250人参加、花费不少于2.5万元的酒席。两年后，北京五环内房价大涨逾20%。侯宁一边表示“不向高房价投降”，一边默默地取消了赌局。然而，对那些相信侯宁的买房人来说，付出的真金白银可不像一场酒宴那么容易取消。
事实上，进入2012年下半年，按耐不住的“刚需”买家就悄然入场了。这首先体现在交易量的上升上。接着，价格也随之攀升，一些离奇的景象旋即出现：
来自北京的消息是，一套与铁路零距离的房子前一天标价230万元，后一天就涨到300万元，一夜之间提高70万元。此事大大刺激了买房人的心理。虽然后来此消息被指为“个案”，但是它的效果已经达到：买房人加快脚步，一些新的楼盘门庭若市。
来自上海的消息是，久违的“日光盘”再次出现。万科海上传奇项目宣称，楼盘刚一上市即遭疯抢，408套房源认购客户超过600组，“真的一套都没有了”。
来自广州的消息是，买房人在售楼处“通宵排队”。珠江新城某楼盘定于2012年12月16日正式开盘，但12月15日晚上就有大批买房人聚集，甚至排起了长龙。虽然此消息被指为“炒作”，排队的人“多是雇来的”，但楼市暴涨的预期可见一斑。
来自南京的消息是，全国总价地王易主。该市下关滨江地块以56.2亿元的高价成功出让，创造了新的记录。以央企的中冶置业为代表的地产商拿地的热情也持续高涨。
与此相呼应的是涨价预言。2012年9月，地产商任志强宣称，2013年3月房价必暴涨。他的理由是，届时地产商的库存已经消化得差不多了，而新的供应却未出现，短缺无可避免。他还明确指出了涨价的责任方：政府及其执行的土地政策。
2012年12月9日，国家统计局原局长邱晓华表示，只有等中国工业化和城市化基本完成，中国房地产行业才会进入收缩期，房价才会出现真正逆转，这个阶段可能10年之后才会到来。对于2013年，他认为，房价将平稳上升，暴涨的可能性很小。
此后，北京师范大学管理学院教授董藩说，25年后全国房产均价是每平方米9万元，北京将达到每平方米80多万元。他说，1987年全国平均房价每平方米408元，北京也就500元。“如果那时候有人告诉你，全国均价达到每平方米6000元，北京、上海达到两万元，打死你也不会相信。”
几乎同时，全国工商联房地产商会荣誉会长聂梅生在北大资源组织的一场研讨会上也表示，未来10年中国至少还有121亿平方米的住房需求，相当于2011年全国住房销售面积的12倍以上。“过去10年房价翻了五倍，未来十年保持7%就不错了。”
显然，至少在房价趋势上，官、商、学三界有了较为接近的看法。许多人不禁后悔起来：为什么2012年年初不出手呢?那时候的楼价正处于小底部。为什么2012年六七月份不出手呢?那时候的楼价上涨尚不明显。现在，他们只能寄希望于政府，据说，由于新的领导班子上台，一些“房叔”、“房妹”正在努力出手那些来路不明的房产。这可能会给房地产市场带来不小的“供给冲击”。
政府的冷静
在中共十八大之前，买房人和卖房人都在犹疑观望。在这个政策导向的市场里，人们不能不以政府的态度为风向标行事。结果是买房人失望了。十八大没有带来更加严厉的措施，报告中与住房有直接关系的仅有两句话，一句是“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”，另一句是“要解决好人民最关心、最直接、最现实的利益问题，在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活”。
这无疑打击了买房人的信心。在微妙的博弈中，他们的劣势地位愈发明确。何况，这才仅仅是开始。此后的2012年中央经济工作会议甚至更为简单：“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”。倒是城镇化被推到了无以复加的位置，被认为是“扩大内需的最大潜力所在”，需要积极引导健康发展。城镇化意味着什么，谁都明白：更多人要进城。更多人进城意味着什么，谁都看得清：需要更多的房子。
读懂这一切暗语的人果断拎起钱包行动了。人们怨声渐起——自2010年4月限购以来，这种声音一度弱得不太能听见了。
国土资源部不得不有所表示。2012年12月18日，该部土地利用管理司司长廖永林表示，将认真贯彻落实中央经济工作会议精神，继续坚持房地产调控政策不动摇，保持从严从紧调控基调。针对年末地王频现，该部将于近期建立房地产大企业和大地块跟踪督查制度，以切实抑制异常地价。
国土部的判断是，虽然很多地方从下半年开始土地供应放量，但多属于恢复性供给，补足上半年市场供地不足的缺口，情况也符合历年“前低后高”的供地规律。仅有个别情况需要关注，比如地王。
该部给出了治理地王的办法：总价较高的地块，实行分割处理，划为多宗地供应。对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式，或招标出让，或提高付款难度，或与条件较差的土地在放在一起供应。
今年1月16日，该部下属中国土地勘测规划院地价所通报追踪结果称，2012年全年地价走势平稳，同比各项增速均处于近十年来的低位。仅有广州天河区珠江新城一宗商业金融业用地和北京市海淀区万柳地区一宗居住用地符合地王真正的定义。而其他十余个受“热炒”地块均不能被称为地王。该所所长赵松指责媒体炒作“伪地王”，影响房地产市场预期。
该所对地王的定义是：在一定区域范围内，宗地成交总价超过历史同类用途宗地最高成交总价，或楼面单价超过历史同类用途宗地最高成交楼面单价，则可称该区域的“总价地王”或“单价地王”。网友吐槽说：在此定义下，“地王”永远只有两个。
与国土资源部的表现相比，住房和城乡建设部的表态直接得多：2013年要继续坚定不移地搞好房地产市场调控，首先要继续贯彻落实好既有调控政策。“我再次强调，商品住房限购政策要继续实施。凡是放松调控致使房价过快上涨的城市，我们将继续采取措施并会同监察部对其进行约谈直至问责。”该部部长姜伟新说。
除了继续发挥限购政策效应以外，还要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策。姜伟新表示，一方面要坚决抑制投机投资性住房需求，另一方面要支持合理自住和改善性需求。
面对限购、限贷的政策疲劳，姜维新只是含糊地表示，2013年要配合有关部门加快研究以财税金融等经济法律手段为主的房地产市场调控长效机制，构建符合中国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。$nextpage$
改革的期盼
近日，中国社会科学院发布“中国城市基本公共服务力评价报告”。其中在房价调控问题上，报告称，44%的市民对政府此项工作持肯定态度。这一数据出自对38个大中城市的调查，执笔者提出政府需再接再厉，坚定不移控房价，建立健全保障住房体系，加强对房地产市场的监管。
之后，国家信息中心发布研究结果称，控房价和稳增长的政策存在冲突，使调控变得困难。“目前限购还没有使房价出现较大下降，更没有回到合理价位，刚性需求等待者的信心已经开始动摇。而其他政策如贷款利率下调又促进了刚需的释放，削弱了限购政策的效果。国家为了“保增长”需要加大信贷力度，地方政府财政紧张，为了生存也纷纷开展自救，于是通过购房补贴、退税、调整公积金贷款的数额和期限等手段来促进房地产市场活跃。市场的回暖和货币政策宽松的预期，使得开发商降价的动机大大减弱，使房价调控政策陷入两难境地。”该中心助理研究员邹士年表示。
这仿佛是政府不出新政策的根源：老百姓的满意度尚可，稳增长压力却较大。那么，什么情况下政府才能再出手?中国指数研究院专家的看法是，若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，仍有出台更严厉措施的可能性，如进一步收紧信贷政策等。
问题是，政府容忍度是多少?当记者把此疑问提给中国银行国际金融研究所的研究人员时，他们的回答是，当前的状况是政府乐见的，市场活跃拉动刚性需求，为经济增长注入活力，而价格并未出现大幅上扬。“只有当投机性、投资性需求重新回来，价格上涨让人难以忍受，政府或许才会再次发力。”该所高级研究员周韦彤说。
不过，该所出具的2013年展望报告对房地产还是非常谨慎的。报告认为，滋生房地产泡沫的制度性因素依然存在。例如，“土地财政”问题依然没有得到解决，房产税依旧处于试点阶段，难以有效防范投机性需求。而限购政策的推出，使得各种合理需求和投资投机性需求被压抑，在“土地财政”未得到根本解决的情况下，限购政策的退出将导致前期大量累积的需求集中爆发，推动房价大幅上涨。
“预计增供应、抑投机和调结构是2013年房地产市场调控的三大重点，尤其是继续实施限购令和二套房信贷政策。如果未来房价继续走高，不排除限购政策进一步趋严、房地产信贷政策出现紧缩的可能。但是，在实施稳健货币政策的同时，会优先保障房建设的融资需求。”周韦彤说。
邹士年则建议政府“着眼于房地产长效机制的建立”。他把如下工作都列为政府应在2013年推进的：改变地方土地财政模式，从源头上降低房价;加快推进房产税的实施和严格征缴，发挥房产税对房地产市场的去泡沫化和去投资化的功能;继续推进和完善房地产市场基础制度建设，完善住房统计以及信息发布等基础制度建设，使居民能获得准确的住房供求信息，从而稳定购房预期，避免出现恐慌性购房现象;抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度，形成对各类住房需求全覆盖的住房供应体系。
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中央出台“国五条”遏制楼市
在楼市响起一片“涨”声之时，2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外，会议在明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。
市场分析认为，坚持调控政策不动摇、力度不放松，这无疑是扭转市场预期的及时举措。多位业内人士认为，虽然会议并未提出具体的调控新举措，但是预计两会后中央仍有很大可能将出台力度更大的调控新政。
应对上涨预期，调控再出组合拳
自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。
“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。有媒体评论称，坚持调控政策不动摇、力度不放松，这无疑是扭转市场预期的及时举措。
原住建部政策研究中心副主任王珏林认为，本次中央强调的都不是新问题，此次重申，是因为有些城市区域市场发生了变化。所以目前应该是对房价上涨过快城市加强制度的执行和管理，有针对性地稳定市场。
对于中央再次重申抑制投资投机，同策咨询研究中心总监张宏伟分析称，“去投资化”政策强化执行，无新政推出，总体定向宽松中伴有“阶段性”收紧，将成为2013年房地产市场的总体调控特征。
“国五条”还要求，已实行限购城市按统一要求完善措施，未实行限购城市房价上涨过快的，应及时采取限购等措施。中国房地产业协会副会长朱中一认为，这是政策从严的表现，既是继续严格执行既有限购政策，也意味着限购范围有可能扩大。
此外，继2011年之后，中央时隔两年再次提出要求地方公布年度房价控制目标。对此中原地产市场研究部总监张大伟表示，公布房价控制目标更强调保持房价基本稳定的原则，对于地方政府来说是更严格的要求。
国务院此次再次强调对房产税和住房信息联网政策的实施，王珏林认为，“房地产税是市场管理不可缺少的手段。一方面国家税务主管部门要有计划地推进工作，来帮助地方政府;另一方面，地方政府也要有主动性，让市场尽快成熟。”
而对于中央提出要增加普通商品房、保障房及用地供应，中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，商品房和土地供应量的增加，能够稳定市场预期，但是保障房的供应对抑制房价上涨作用不大，主要是一项民生工程。“商品房和保障房的需求对象不同，尽管有某些重叠，但是比例不大。”
不排除出台更严厉政策的可能
虽然此次中央仅再次强调严格执行限购、加强住房及土地供应等“老政策”，但是近期有关于二套房首付提至7成和上调贷款利率的消息早已在市场上传得沸沸扬扬。
陈国强表示，会议并未涉及具体信贷政策，实出乎众人之意料。但需要注意的是，虽未涉及但并不意味未来不涉及，其次会议内容丰富几乎涉及房产调控的方方面面，范围其实远超出传言的内容。
那么，中央在祭出“国五条”之后，未来是否会有更新更具体的房地产调控政策出台?牛凤瑞表示，房地产政策发生重大调整的可能性不大。但是，因为房地产跟宏观经济的走势密切相关，宏观经济形势的变化可能造成一些政策的微调。
张宏伟认为，从政策层面基调来看，鼓励改善型需求既然是既定的，那么，鼓励楼市改善需求就应该“降首付降利率”，而不是提高。牛凤瑞则直言，银行利率等信贷政策措施的调整对房地产市场的影响和产生的效果更为直接，如果传闻属实对市场的杀伤力会很大。
伟业我爱我家分析认为，差别化房贷政策继续深化、限购政策继续趋严与扩容，重点在于继续保持控制购房需求的力度，意味着更加严格的“限购”、“限贷”政策还将有望在部分城市出台。
(陈璞 孙建永)
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