3600万套保障房，所面临的最大挑战，在于巨额资金问题。
仅2011年，从中央到地方乃至民间至少要投入近1.4万亿的资金，投资规模接近全国房地产投资规模的1/4;而未来5年，3600万套或将达5.4万亿元，超过2008年的4万亿投资。如此天量投资从何而来?
目前，保障房建设资金主要来源于：地方土地出让金收益和中央财政拨款。除此之外，保障房建设势必还需吸引大量的社会资金进入。但如何开拓渠道、保障进度，如何增加保障房对社会资金的吸引力，成了一道亟需解决的难题。
开工率疑含“水”
按照中央规划，2011年计划开工的1000万套，必须在11月之前完成开工，年底前确保完成400万套。6月初，有媒体披露，截止到5月底，全国整体开工量仅约今年计划的3成。时间与任务进度明显不同步，让希望通过保障房实现“安居梦”的广大群众颇感担心。
然而，从6月下旬开始，各地却陆续发布出让人振奋的数字，许多省份均已实现“时间过半，任务过半”。媒体报道称，辽宁、山西等地的开工率已达9成左右，而更突出的陕西省，除计划内的790个项目外，还超计划开工9个，开工项目总数占目标任务项目数的101.1%，在全国处于领先地位。
面对这份“漂亮”的开工成绩单，房地产相关人士却有不同看法。
“这个开工进度令人难以置信”，一位从事房地产开发的朱先生直言，地方政府债务负担本已沉重，在商业地产下滑，土地收入锐减的情况下，不具备大规模建设保障房的财力。
不过，天津财经大学经济学院副院长丛屹认为，数据陡增在情理之中，和商业地产开发一样，保障房建设同样有规划、征地、招投标和开工等环节。从3月份各省正式接到任务的时间进度看，5月底有3成的开工进度算是正常，且下半年开始，保障房建设会明显加速。
但对于6月下旬以来的数据，丛屹也认为不排除其中含“水”的可能。丛屹解释，“水分”主要是地方与中央的统计口径不一致。中央认定的保障房范围包括：廉租房、公租房和经济适用房。但一些地方在上报数据时将棚户区改造、危旧房改造、还迁房及限价商品房列入其中。
资金缺口大
大手笔的保障房建设，自然离不开大手笔的资金投入。
据业内估算，建设3600万套保障房，若仅以每套50平米、每平米3000元的建筑成本计算，需要的总投资近5.4万亿人民币，需求量之大前所未有。
而对于2011年计划开工的1000万套保障房而言，预计投资将达到1.37万亿。拆分来看，经适房与两限房、廉租房、公租房、棚户区改造分别为200万套、160万套、220万套、400多万套。按照假设，以上四类保障房所需建设资金分别为2900亿、1460亿、3100亿、6300亿左右，共计约1.37万亿。
温家宝总理在年初的《政府工作报告》中指出，今年中央财政将为保障性住房提供1030亿元补助资金，这就意味着，剩下的1.2万多亿将通过地方政府财政、商业信贷、保障房开发企业、保障对象及其他社会途径实现。
为缓解地方的财政压力，发改委发布了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和保障房开发企业发行企业债。财政部也计划安排发行2000亿元地方债，并将所募集的资金优先投向保障房。
丛屹对“地方债+企业债”的模式给予肯定，“下半年保障房建设的融资困难可以大大缓解，乐观估计，此举年内融资规模最多可达6000亿元。”以此计算，通过政府直接解决的资金可达8000亿左右，这意味着还有近1/3的资金缺口需要通过市场筹集。
但据了解，以银行为代表的市场化资本尚未表现出太大作为。地方上急是因为中央多次强调，今年1000万套保障房的开工任务是“硬指标”，会“千方百计”将缺口填上;但以逐利为目的的商业资本并没有这样的压力。
有银行人员透露，保障房贷款项目的收益率并不高，在今年信贷总额偏紧的情况下，银行为实现经营目标，更愿意将有限的额度投向收益更高的项目。
开工即碰“拆迁难”
时过年中，1000万套的保障房开工建设已进入密集开工期。11月底100%开工的任务能否完成，第三季度成为最关键的时期。
据悉，从6月份开始，全国各个省区都先后召开保障性安居工程建设工作会议，部署最后的冲刺。而效果也立竿见影，6月尚未结束，不少地区保障房开工率就开始陡然提升。对于11月底1000万套保障房能否全部开工，各地多是乐观的回答。
但是，如果提及1000万套保障房何时竣工，情况恐怕不容乐观。特别是“拆迁难”，更使得许多地方政府的努力再遭挑战。
兰州市城市发展投资公司的一位负责人表示，“根本就拆不动”，他所在的公司今年新领到了8500多套保障房的建设任务，但大都因拆迁问题致开工率低、建设进度缓慢。
“拆迁户开口要3万元每平米的补偿，但周边商品房的价格也不到1万块钱，而且他们所居住的老旧平房，市场估值也不会超过5000元。”该负责人介绍，极端的例子中，拆迁户要价跟政府报价之间，相差了数倍之多。
最关键还不是价格分歧，而是对《条例》的解读和执行。《条例》规定在无法达成拆迁补偿协议时，政府可以向法院申请强制执行，但目前运用这点来加快拆迁进度的城市并不多，原因是地方法院的配套还未跟上。
成本上涨咋办
再有，就保障房建设资金，青海省住房和城乡建设厅相关负责人仔细算了一笔账。该负责人表示，中央财政对青海的拨款逐年加大。但从实际情况来看，补助标准显然不够。
在玉树、海北、海西等六州，国家按每平方米800元补助。这一补助标准，是以每平方米1300元造价为参考的。但由于建材价格、人工劳务费用等的提高，实际造价已突破2000元每平方米。按照这样的计算，地方所要承担保障房造价成本大约是每平方米1200元。
这位负责人表示，这还没有把保障房的相关配套资金考虑在内。基础设施配套如水、电、路、暖的建设，以及公共设施配套如学校、医院等，在住宅建设中是必不可少的。全省调查显示，截至去年年底，仅配套资金缺口就在4亿元左右。
为缓解压力，青海省2011年出台规定，商品房开发项目必须配套10%的保障房。但是，西宁、海东等地区有房地产项目可以执行配建，而青海南部的6个州几乎没有房地产项目，根本无法配建。
“由于投入资金不足，保障房建设总的来说标准不高。基本的质量标准还能保证，而房屋结构设计、外观造型设计等就不可能高标准执行。”该负责人说。
西部地区缺钱 东部亦不乐观
国务院督查组4月进行的保障房建设督查结果显示，一些地方省级财政安排的补助资金数量过少，中西部地区保障性安居工程建设资金筹集难度较大，一些财政困难的市县部分项目连必要的资本金也不能落实。
以内蒙古为例，与去年相比，中央补助资金虽然有所增加，但由于建设任务大幅增加，实际降低了对项目的支持力度。据内蒙古自治区有关部门负责人介绍，除林业、农垦棚户区改造中央补助标准与去年持平外，其他各项中央补助均有不同程度的减少。
即便在建设进度最快的河北省，资金短缺、缺少可操作性的金融支持政策，仍是最大的问题。今年河北省所需120亿元保障性住房贷款，目前仅到位4000万元。
不仅是经济欠发达的西部省份青海存在保障房资金紧张的情况，经济相对发达的广东也同样存在困扰。
据测算，今年广东省保障性安居工程总投资将达到600亿元左右。除中央和省级财政专项补助资金外，市县政府要投入200亿元左右，还需要社会投资400亿元。“时间紧，任务重，在用地和建设资金方面，面临许多难题。”广州市国土房管局局长李哲夫介绍。
据了解，广州过去依靠财政资金及经济适用房销售资金回笼滚动的模式运作顺畅。但今年计划筹建的8.5万套保障房中，公共租赁房和廉租房将占到总量的60%以上，以前的筹资模式不再适应了。
土地供给勉强补足
据了解，1000万套各类保障房用地需求约为3.1亿平方米，合计约3万公顷左右，其中廉租房、经适房和限价房、棚户区改造、公租房用地需求分别为3748、6497、13993、6872公顷。有人曾经强调，土地供给一直是阻碍保障房大规模建设的核心原因，但2011年的土地供给问题基本可以消除，原因在于：
保障房用地指标单列。为了避免地方政府倾向于为了获得土地出让金而将土地用于商品房，从而对保障房用地形成挤压，目前部分省市已经明确将保障房用地指标单列，即地方政府在总量用地指标中会单独列出保障房用地限额，这意味着单列土地指标只能用于建设保障房。
2010年获批但未形成实际供给的土地将成为2011年的土地来源。2010年各省市编制的土地供给计划共计18.5万公顷，实际完成供给12.5万公顷，供地完成率67.5%，这些用地目前已经“四证齐全”，可以进入保障房用地正常开发与建设程序。其中，在未形成实际供给的约6万公顷用地中，约有3.3万公顷为保障房计划用地，这部分用地已经获得中央审批，预计经过相应的土地划拨程序及办理“四证”之后，将会形成2011年的保障房供地。
2011年实际需要的新增用地主要集中在廉租房和公租房用地上。在结构上，经适房与限价房、棚户区改造的土地供给十分充足，甚至有较大节余，然而廉租房和公租房土地供给却存在明显缺口，特别是公租房的新增供地需求为6300多公顷，预计这3.3万公顷将成为土地供给的重点。
国土资源局规定2011年“招拍挂”的每一宗土地的10%必须配建保障房，因此，商品房供地本身也将包含相应的保障房用地，其中商品房用地将按照市场价格进行土地出让，保障房用地则为划拨。
打破瓶颈 需多管齐下
一边是民众翘首企盼的“民生工程”，另一边是为控制通胀政策下保持中国未来5年经济增速的一个重要砝码，然而“踌躇不前”的社会资金成为保障房建设的“瓶颈”，考验着各地政府、企业和市场在这场持久战役中的创新平衡能力。
从上述调研的保障房建设实质推进情况来看，虽然问题依然存在，但地方政府已经无暇在“建不建”做选择，而是将重点由“口号”快速走向“落实”。
保障房建设提速，资金也开始从多渠道进入。从各级政府投资来看，今年的资金投入在不断加大。数据显示，今年财政部已累计下拨中央补助保障性安居工程专项资金617亿元。除中央专项投资和转移支付大幅增加外，房产国企的票据发行启动，社会资金也积极介入。
与此同时，一些地方政府已经开始创新融资体制，拓宽融资渠道。如北京经央行批准，将通过发行私募债券方式，筹集资金用于保障房建设;住建部还批准利用社会闲置的数千万住房公积金贷款支持建设保障房。
陕西还成立了陕西保障性住房建设工程公司，由延长石油集团出资30亿元，省财政出资10亿元，再通过市场融资，共计筹措100亿～120亿元来支持配套资金困难的市县建设廉租住房和公租房。实际上，陕西省的大多数县级财政困难，绝大多数地市都存在资金缺口。据初步计算，平台公司通过融资，将为该省保障房建设至少提供100亿元的建设资金，补齐资金短板。
另外，保障性住房建设项目还获得各项税收优惠和收费减免，这使得保障房资金瓶颈将进一步消除。总体来看，融资难题逐步破解，各地保障房提速，并进入“黄金开工期”。从这个角度讲，保障房的对冲功能或者投资“红利效应”将在第三季度集中释放。
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