随着新国八条出台、银行信贷紧缩后，房地产市场成交量出现极度萎缩。特别是上海、广州、北京等一线城市，近两三个月来，一手住宅成交量大幅下降，部分城市下滑程度甚至于超过2008年。
在“冰封”的成交中，政府加大保障性住房建设无疑为房地产开发企业投来了一道曙光。比如万科、保利、招商地产、上海建工和中天城投等上市房企，先后开声表达对保障房的“爱慕之情”，并先下手为强。
面对大幕开启的保障房“井喷时代”，众多开发商跑马圈地，是抢食“蛋糕”还是应对调控?
开发商的青睐
保障房建设已被提到政治高度，建设任务也必须如期实现。而今明两年各1000万套的任务量将为开发商和建筑企业带来广阔的市场前景。
据不完全统计，近期积极参与保障性住房建设并享受政策利好的公司有：北京城建、万科、中国中冶、招商地产、城投控股、金地集团、保利地产、绿城集团、远洋地产、上海建工、陆家嘴、福星股份、中国建筑等。
其中，“招保万金”中的金地集团是最晚涉足保障房的。2010年10月11日，金地公告称取得以代建方式参与深圳龙华扩展区0009地块保障性住房代建总承包项目的开发权，该项目总建筑面积34.89万平方米。这是其首次参与保障房项目建设。
与之相比，万科在保障房建设方面的步伐很大。近年已参与公共租赁住房、限价房、经济适用房、廉租房等多种保障性住房项目。公共租赁住房有广州的万汇楼项目，限价房有天津的新里程等项目，经济适用房有武汉的青山区等项目。
招商地产2010年9月28日公告称，公司取得保障性住房中标通知书，公司通过竞标将以代建总承包方式参与深圳市光明新区整体拆迁、统建上楼安置房项目的开发。
就连一向主张“替富人盖房”的任志强，近期也低调在北京拿地，将为穷人建保障房。2010年11月25日，北京华远地产和盛世新业联合体成功夺标北京通州区梨园镇砖厂村居住项目，项目包括配建限价商品房与定向安置房。
此外，新疆城建是主动申请住房公积金贷款支持保障房建设的公司之一。2010年11月，公司公告称将一些公司资产进行抵押(资产预评估值为16亿元)申请公积金贷款，以支持公司保障房建设。
业内人士称，未来中国住宅体系包括政策性住房和商品房两大部分，而且政策性住房会有一个可观的比例，因此，地产商必须主动参与到这两大块的建设中来。
收益率或将扩至25%
不难看出，地产大鳄纷纷进军保障房领域，主要是相中了“十二五”规划中“大力加强保障房建设”的蛋糕，以寻找新的利润增长点。
据悉，金丰投资将重点转向保障房领域的“代建制”模式，即资金等均由政府投入，房企只输出技术与管理，以此来收取管理费用。代建制意味着开发商几乎毫无风险，虽然利润不高，却是稳定的一笔大生意。
同时，参与保障房建设可以在一定程度上规避严厉的房地产调控压力。一房地产开发企业负责人透露，保障房建设成本较低，需求稳定，资金周转速度快，更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低到20%以下。即使以5%左右的利润率计算，5倍左右的杠杆意味着开发商的资金收益率可扩大至25%左右。
另外，承建保障房之后，开发商可以从地方政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。
不过，并不是所有房地产商都能受益于保障房。也有个别公司与保障房业务失之交臂，中华企业因上海市保障性住房政策调整，而被迫向大股东转让上海市外环内最大的经适房项目——华泾项目，转让原因是该经适房项目已被市政府变更为廉租房项目。从公告确认的转让价格来看，中华企业获得的溢价为零。
建设中暗藏“猫腻”
大大小小的开发商集体对保障房兴趣大增，背后却透露出一丝隐情：一些企业积极参与保障房建设目的是为商品房项目争取盈利空间，更有少数地方政府存在着对保障房建设“阳奉阴违”的现象。
2011年，无疑是保障房快速发展的一年。如今以经济适用房、廉租房、公租房、限价房“租售并重”的四种保障房结构格局中，限价房体制的推出，使得房地产开发商对于保障房投资热情逐步提高。
但一些开发商参与保障房建设实为规避调控的目的。在银行信贷额度普遍偏紧以及房地产调控从严的背景下，开发商融资难度大增。少数房企试图先通过保障房项目拿到信贷资金，再挪用投入到资金紧缺的商品房项目中去，等到情况好转后再重新加快保障房建设。
在“国十条”出台之后，挂牌价格不再成为土地成交的唯一关键因素。“限房价竞地价”、“限房价竞保障房面积”等新方式已在北京等地实施，部分地区甚至将是否参与保障房建设作为拿地硬性标准之一。一些开发商积极参与保障性住房，事实上是籍保障房为幌子，以获得拿地、融资、市场开发等方面的便利，而自身经营重点仍在商品房上。
北京市西南三环的一个在售项目配建了10万平方米左右的限价房，但现场销售人员拒绝就保障房申请和销售情况作出介绍。“限价房项目的位置是整个小区中最差的，我们只负责商品房项目的销售。”该销售人员称。
各地执行力成关键
在中央大力强调，居民普遍期盼，开发商态度渐渐转变的同时，地方政府的态度无疑在保障房建设中同样颇为关键。
“去年中央下发给中部某省几百亿元保障房建设资金，但后来发现很难下发到地市。各城市基本上都不想要中央的配套资金，担心会影响到商品房开发和卖地收入，何况地方财政还要追加投入。最后，在上级部门三令五申后才勉强执行。”一位地产人士说。
山东省住建部门的一位负责人则表示，保障房建设的拿地、建设以及销售分配环节都有不少经验教训需要总结。保障房面向的是中低收入阶层，要求项目售价必须较低，同时必须有公共交通等配套基建设施，否则不利于出行。而要满足这样条件的话，土地的拆迁和征地成本就会比较高。同时，保障房建设所需资金规模较大，不能完全依靠财政追加投入，怎么落实资金也是一大难题。
此外，国土部官员在不同场合提到，部分地区存在保障性住房用地未经批准擅自改变用途和性质等问题。
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