近日，住建部颁布了《商品房屋租赁管理办法》(以下简称《办法》)，于2011年2月1日起正式施行。《办法》中明确规定地下室不能出租供人员居住，同时也明确表示出租房应当以原设计的房间为最小出租单位。这一抑制“群租”的规定，让《办法》成为了
社会关注焦点。
无奈的“群租”
2010年12月21日，中国人民大学教师、新闻学博士许颖在人民网论坛首发《致北京市长郭金龙先生的公开信》，严厉批评北京市政府面对群租乱象时不作为，随后《人民日报》转载该信。许颖说“北京市政府至今依然没有回应”。不过，国家住房和城乡建设部《商品房租赁办法》的出台，让许颖终于看到了解决“群租”问题的曙光。
这被许颖解读为“国家层面的重视”，尽管她对该《办法》实施后的效果不抱乐观态度。但是，她依然认为，“这是一个里程碑的决策”。
然而，在许颖和“反群租”支持者们欢欣鼓舞的背后，则是众多经济窘迫的群租者，他们不得不重新选择自己的“蜗居”，原本囊中羞涩的他们，不得不思考自己在这个城市的未来。按照住建部的新规定，北京至少人均10平方米的居住条件，这让住了两年群租房的王晓峰有些苦恼，“如果这样的话，我要重新搬家，现在房租不断上涨，我承受不起，肯定要回家乡湖南株洲了。”说出这话的时候，他落寞的眼神一闪而过，随即目光转向了别处。
2008年从山东大学毕业后，他瞒着父母从济南来到北京。“这个充满梦想的地方”并没有带来王晓峰渴望的“高薪”，每个月捉襟见肘的经济状况让他不得不全面压缩自己的开支。工作半年后，他无奈搬进了位于海淀区的万泉庄紫金庄园小区。
尽管这个150平方米左右的房子被隔成10多个小隔间，属于王晓峰的空间只有7平方米，但是至少他“还能继续自己的北漂梦想”。
但是随着住建部《办法》的实施，他在房租方面，每个月不得不增加至少500元的开支。王晓峰坦言，“难以承受增加的租房花销” 。
记者了解到，在北京、上海、深圳等一线城市，房东或承租方将房屋人为地分割成若干空间，分租给若干人的情况非常普遍。这种租房人数大大超过房屋各种设施承载限度的现状，导致居住环境、卫生状况越来越差，同时也出现了安全、消防等诸多隐患。
“群租”最高要罚3万
住建部近日出台《商品房屋租赁管理办法》第八条规定：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。违反该条规定，由直辖市、市县人民政府建设或房地产主管部门责令限期改正，逾期不改的，可处以5000元以上3万元人民币以下罚款。
同时，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。而承租人要转租房屋，需经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。
《办法》中的第八条规定，旋即成为业内关注和讨论的重点。这一规定，被业内解读为，房间不能隔开来出租、一个房间内不能租住多个人，全国各地普遍出现的“群租”现象将受到抑制，地下室等一批廉价的出租房将被禁止出租。更有中介人士表示，这一规定将会间接推高市场租金。
南京市住房保障和房产局相关人士表示，南京目前出台的租赁管理办法，是2004年出台《南京市房屋租赁管理办法》，在该办法中，暂时还没有可以和这一规定衔接的内容。目前，南京对人均租住建筑面积尚没有标准，对地下室的出租用途，也没有作明确规定。
支持方：
解决安全隐患、治安扰民问题
这两年，群租房引发的官司很常见，最出名的大概是北京的“群租第一案”，一套三居室被分隔成了12间小屋，出租给20多人，最后污水淹了楼下。后来，很多深受“群租”其害的业主们还在网络上结成了“反群租联盟”。群租的罪名大概有：群租人员混杂，带来治安问题;卫生、噪音等扰民问题;改造房间带来的隐患等安全问题;使用公共设施的人增多，带来设施损耗报废加快、配套资源可能不够用等问题。
另外，也有人认为，租客的安全在群租房也得不到保障，取消群租房保障了他们的生命安全，这才是最大的人文关怀。
“北京群租第一案”
许颖除了中国人民大学教师的身份以外，还有一个备受媒体关注的身份——“北京群租第一案”的原告。
2008年开始，许颖楼上的房主王某将三居室住房分隔成12间小屋，甚至将阳台和厨房都改成了卧室对外出租给20多人。2009年4月5日，因20多名“群租”客长期非正常使用卫生间并违规疏通导致下水管破损，楼上污水将许颖家淹没，致使家具受损。她一怒之下将其诉至法院，引发了“北京群租第一案”，从而将公众的目光聚向群租问题。
“北京群租第一案”多次开庭审理，至今没有宣判，许颖又给北京市市长写了一封公开信，谴责北京市政府的不作为。
导致许颖给市长郭金龙写信的原因是，从2009年9月份开始，北京市八部委联合出台了相关限制措施。随后，有媒体报道，相关部门联合执法，对一些小区内的隔断进行拆除。
但是，“我家楼上的群租房还是在出租，没有丝毫被执法的迹象。通告发出前和之后，我就向北京市多个政府部门、市长信箱等投诉过楼上的群租问题，但一直没有解决。”许颖说。
尽管在2009年，“北京群租第一案”经媒体报道后，9月北京市八部门发出的联合整治违法出租《通告》明确规定“群租房”应立即拆除，违者将受到严厉处罚，“但直到今天，我家楼上的违法群租仍旧。”许颖告诉记者。
据北京市的媒体报道，该通告发出近两个月，北京市并无实质性行动，包括北京“群租房第一案”事发地海淀区世纪城等，绝大多数居民小区群租现象依旧。
“反群租”自主联盟呼声大
政府执行措施乏力，众多权益受到“群租户”侵害的业主不得不寻求自行解决。他们组织同盟，壮大力量。2009年，丰台区“顺驰蓝调”小区的王女士则联系许颖，以求组成“反群租”联盟。
这位王女士对媒体称自己家是“水深火热”，楼上楼下都是20人以上的群租住户。2010年4月份，王女士家中一月内被楼上群租住户4次水淹，随后家中卫生间又受楼下群租住户火灾殃及。“我家是精装修，卫生间内设施已经被烧得不能使用而全部砸掉了，楼上同一户型房子的卫生间已经不能用了。”$nextpage$
随后，王女士在该小区业主论坛发起反群租联盟，呼吁邻居行动起来，抵制“群租”，清理“群租”。帖子发出后，不少业主回应支持。但令王女士失望的是，报名参加的只有20多人，“很多业主没有受到损害，所以他们有些不积极。”王女士这样分析。
其实，出于自己的权益考虑，许颖认为，对城市居民，政府应当承担起整治群租、惩处群租房主、维护城市居民业主权利、维护公共安全的责任。对外来中等收入人群，应通过正当合法的、不改变房屋格局的合租等来解决。同时，对外来低收入人群，政府也应当承担起为他们提供廉租房的责任。
反对方：
无视弱势群体的利益
既为节约成本，又为工作便利，部分无力购房的年轻白领和高校毕业生选择了“廉价租房”——群租。群租现象目前在市中心小区愈演愈烈，专门操作群租房业务的中介自称“独立经纪人”，一些房源挂出3天不到就被摘走。在部分黄金地段，一个主卧卫生间分割出来的隔间，甚至可以租到2000元左右的高价。
没有谁愿意无缘无故的群租
群租房“打”而不死，仍旧以超乎想象的顽强生命力屹立城市之中，足以表明，无论是替群租者安全着想的那番好意劝解，还是借助各个部门统一出动的“铁腕”式拆除清理，均不可能令这种群体式“蜗居”现象，瞬时消失在大都市那炫丽的霓虹灯尽头。按照近年来媒体的调查描述，与其指责群租房东太过奸诈，倒不如静心审视租房群体那饱蘸的辛酸。试想，如果条件够好，谁愿意挤在那逼仄的空间?
就现阶段而言，群租房对象主要有两类群体：一种是刚毕业的大学生。同那些可以通过“比爹”途径，优中选优就业的“官二代”、“富二代”相比，他们中的很多人既无社会资源可用，也无可观的家庭积累可供“试错”，在残酷的现实面前，千方百计克服一切困难站住脚根，这是他们唯一的选择;另一种则是低收入群体，尤其是广大进城的农民工。农民工是城市低薪岗位的“顶梁柱”，这决定他们必须在极其有限的收入里量入为出，甚至“斤斤计较”，才有可能不致一年到头竹篮打水一场空。
相较于群租，在过去很长一段时间里，许多城市那密密匝匝的城中村，曾是群租者的“伊甸园”。然而，随着各地借助房市调控政策之机，为稳定房价，通过“挖潜”加大城中村改造力度，城市在变得光鲜的同时，弱势群体传统的廉价生存空间，不可避免地遭到强力大幅挤压，生存成本又怎能不随之大涨?一项调查显示，67.2%的人感觉目前城市中存在租房难问题。考虑到住房的高“空置率”，租房难不太可能是资源匮乏，而在于价格高昂。
导致房租上涨、穷人被迫离开
有业内人士表示，“住建部这个规定很好玩，一方面重申租期内不得单方面涨价，似乎是维护租客的利益;另一方面又不允许群租，这又是在限制租客的权利。其实，正是因为租不起宽敞的住房，租客们才会想到去群租。如果不允许群租，那就等于逼着租客们去承受更高的租金。”租房市场本来就求大于供，如果隔断房、地下室等等都不能租了，无疑房租会上涨。
租不起房了，那又怎么办呢，难道让穷人都睡大街、桥洞?也有人说这就让一部分人离开城市了，有效地控制了城市规模。但是这种说法未免太过于想当然，谁也不能否认底层人民也是这些大城市的脊梁，正是有了他们中的很多人的辛劳，才带来大城市生活的舒适。并且，选择在大城市工作和生活，也是他们的自由，应该被尊重。
“禁群租”政策存民生博弈
住建部的规定一经公布，立即引起了争议，资深财经评论人朱大鸣认为，这种禁止 “群租”的办法，上海早就实施过，但是结果，除了房租上涨以外，没有别的效果。“除了给相关部门，创设罚钱的借口和创收外，没有什么特别的正面效果。至今上海并没有根本解决此类问题。”
事实正是如此，其实政府已然觉察群租带来的安全隐患，近几年来，每个城市都有过整治“群租”的具体措施，只是在执行上疲软无力，效果不尽理想。
早在2006年，上海市房屋土地资源管理局(以下简称上海市房地局)下发《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)》(以下简称《规定》)。《规定》对城市房屋租赁行为作出了限制，其第1条第1款规定：“居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租;一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米。”
但是至今，上海的“群租”现象并未有任何改观。朱大鸣认为，旺盛的需求才是群租房屡禁不绝的原因。“旺盛的需求是主因，你的房子那么小，没有这么多的需求者哪里还会有人来住?”面对这次住建部新的规定，除了一些“反群租”人士颇为期待之外，众多人士并不看好这些规定。
众多专业人士认为，“群租”带来的诸多问题，不可能靠政府这种简单的工作方式来解决。具体到“群租”来说，政府应该规范管理、做好服务，把主要精力放在保障住房的消防安全、周边治安秩序及租赁交易公平上，防止任何损害消费者权益现象的发生。与其制定一些无法操作的政府规章、红头文件，不如尊重房屋租赁市场现实需求，提供中低端房源以保证承租人需要。
编者结语：
其实群租房、拼租房、地下室出租，不是中国大城市才独有的现象，美国、法国、英国一样有。问题的关键是怎么去疏导，而不是怎么去堵住，否则就是劳民伤财还不讨好了。
在群租房、拼租房、地下室出租中，利益可能会受损的是那些不出租群租房的业主。而获利的一方无可争议的是群租房的出租人。但是我们还要明确一点，公共安全、卫生状况、扰民等问题并非这些房屋独有。遇到这类问题，早就有了《物权法》，利益被损害的业主们可以以侵犯相邻权为由，去法院提起诉讼。
当然，最好的办法还是业主自治，通过开业主大会，两方业主可以博弈，达成一个业主公约，群租房的出租必须严格地遵守这个公约。管理部门对群租问题力所不逮，社会租房保障体系尚未得到完善，在这种状况下，通过物业、业主、中介和租客多方发力，实现自治，不失为一个消弭大多数安全隐患和经济纷争的办法。
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