2007年3月16日，备受关注的物权法草案在历经13年酝酿和广泛讨论，经过全国人大的八次讨论审议之后，终于在十届全国人大五次会议上高票通过。这部被业内人士称为我国确认财产、利用财产和保护财产的基本民事法律，将于2007年10月1日起正式施行。
《物权法》是我国第一部专门、系统和平等保护公私财产权的基本法律。《物权法》突破了我国传统财产法理论和实践当中“重视公有财产、轻视私有财产”的缺陷，第一次通过民法层面对公、私财产的界限进行划分，突出了对公权力(政府权力)的约束和对私权(市民权利)的保护，既是私人财产立法的进步，也是尊重人权的体现。
由于当前广大人民群众所拥有的最大的财产主要是城镇居民的房屋和农民的土地，《物权法》三分之二以上内容、三分之二以上条文都是与房地产有关的。因此《物权法》实施后对房地产业将产生巨大的影响，使房地产业将面临很多新问题。因此认真研究物权法及其实施后对房地产业将产生的深远影响是房地产业必须正视的一个重要课题。
一、物权法实施后对房地产业的影响
影响1：物权法的实施将规范政府行为，在房地产审批、征地、拆迁等很多方面对政府行为做了限制。
首先，《物权法》明确规定，只有为了公共利益才可以征地、拆迁。如果没有涉及到公共利益是不可随意进行拆迁的。所谓公共利益，房地产开发不是公共利益，搞政绩工程、形象工程、开发区、工商经济建设项目、政府建办公楼、楼堂馆所、娱乐场所都不是公共利益，只有政府财政出钱搞的公园绿地、基础设施建设才是公共利益。《物权法》颁布后就会杜绝开发商用地、政府帮它拆迁的现象。同时，《物权法》确定的征收制度，所谓征收就是赎买，只有在公共利益的情况下才可以征收，如国家要修机场、划用军事用地等。从拆迁的角度来看，国家一般都不会拆迁，因为没有那么多的公共利益。如果国家以公共利益的需要而征收私人财产，少数人为大多数人作出牺牲，大多数人应该给少部分人做出足额的补偿。《物权法》规定了公民是有居住权利的，如果拆了人家的房子，那就要进行合理安置。
另一个问题是征地，《物权法》在保护农民的利益上前进了一步。如原来的征地补偿有三个部分：土地补偿、安置费、青苗费。这次增加了充分保护农民的利益，即社会保障，还要保障征地农民的生活水平不降低。它体现了政府对民生的现实关注。同时，征地也限制在必须是国家为了公共利益上。
三是从购房来说，对公民个人保护得较充分。原来的商品房登记只是一个行政登记，登记了不见得就有保障。《物权法》把预售登记改为预告登记，预告登记就是视为总物权，登记了就受保护，如果不经过购房人的同意，是不能处理的。这对保护公民的利益起到了较好的保护作用。而且规定不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取；法律、行政法规未禁止抵押的财产均可抵押；任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用；集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
四是异议登记。《物权法》提出了异议登记制度，即产权是别人的但我作为相对的利益关系人，我觉得产权办错了，可以提出异议登记。如进行异议登记程序，产权就不能进行交易。但是提出异议登记后必须15天内到法院起诉，就能阻拦一些部门和权势阶层利用职权将国有资产或老百姓的产权转移他人。
五是《物权法》把土地承包权放在第一位，而不是把建设用地放在第一位。土地承包权被确定为物权，让农民更能放心地耕种土地，承包权从30年到70年，年限是较长的。还有房屋所有权的年限问题，即到了70年后自动续期。《物权法》对房屋所有权继续续期，对公民利益的保护将有很大的作用。这些规定对限制政府权利，规范政府行为，制止一些部门乱收费现象都将起到重要作用。对于当前地方政府官员热衷于大搞新城建设，大量征地、拆迁、卖地以增加财政收入的做法将起到巨大的遏制作用。
影响2：对于广大人民群众来说，此次《物权法》最大的亮点就是明确规定：农民的土地承包期届满可按国家规定继续承包；城镇居民的房屋所有权的年限到了70年后自动续期。这就给全国的农民和城镇居民都吃了定心丸，让大家可以安心置业。
在农村实行土地承包经营将是我国长期坚持的一项基本制度。过去，广大农民普遍担心承包期届满后怎么办?《物权法》明确规定“承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。”这一规定赋予了农民长期而有保障的土地使用权，既维护了现行法律和现阶段国家有关农村土地政策，又为今后随着时代发展和社会进步修改相关法律或者调整有关政策留有充分的余地。
另外，城镇居民的房屋所有权产权到期后如何处理，我国法律一直未对此作出规定。过去，许多房屋业主都担心，70年后住宅建设用地使用权期满后，我们赖以生存的房子怎么办?如今的《物权法》中已经规定，房屋产权期满后可自动续期。对于房地产市场和购房者来说，《物权法》的通过，无论对于已经购买了房产还是准备购买房产的居民来说都是大好消息，使居民愿意买房，敢于买房，让大家安心置业。打消了购房者的顾虑。将使我国的房地产业能够健康持久的发展有了更坚实的基础。能够促进楼市更繁荣。
影响3：《物权法》的颁布，使房地产市场进一步走向规范化与法制化的发展道路，对于开发商而言也有重大影响。
制定物权法，对明确产权关系，充分发挥物的效用，维护经济社会秩序，促进社会主义现代化建设，具有重要意义。现实生活中，由于法律规定不完善，购房者在购房屋之后，与房地产开发商对建筑区划内的附属设施的所有权和使用权经常发生纠纷，特别是对共用部分发生的纠纷更多，如物业管理用房、绿地等等；业主与房地产开发商指定的物业管理公司也经常闹矛盾。这些矛盾没有从根本上解决的原因就是产权关系没有说清楚，就是业主买了房子以后，你买到的究竟是什么没有说清楚。业主买了房子以后，按照以前拿到了的产权证，这个产权证表明了套内建筑面积还有销售建筑面积，套内建筑面积是业主独立拥有的，还有一块是公共分摊面积，这里还有一块面积没有说清楚是其他的公共面积，比如公共的道路，公共的绿地，这块在产权证上，从法律上没有体现，怎么来体现其他公共区域这个权利是属于谁的，没有说清楚。一些开发商就此卖了两次绿地，或者随意改变绿地用途，在上面加盖房子。此次物权法专章规定了业主的建筑物区分所有权问题，用契约的方式界定了哪些权利属于业主，哪些权利属于开发商。
《物权法》还明确了露台等应当归属于相关建筑区域的全体业主，必须经过这些业主同意，开发商才有权转让或使用。而以前很多开发商都用“附赠”地下室、花园、露台的方式进行促销，今后就属于非法。因此让不少开发商紧急修改小区住宅设计方案，也正在悄悄改变着北京一些楼盘的促销方式，停止了‘赠送地下室、花园、露台’这种促销手法。”多个楼盘的销售经理表示：“《物权法》的通过，会悄然改变北京乃至全国房地产商以前对一层、顶层住宅的促销方式。”很多新项目部在紧急修改方案。
《物权法》的出台，将使开发商无论在开发方式上，规划设计上、建筑结构上、营销方式上、产权划分上，以及征地拆迁、开发成本等各方面都将产生巨大影响，开发商必须认真学习《物权法》，按照《物权法》的规定，转变观念，调整思维，进入《物权法》时代，才能跟上形势，不被淘汰。
影响4：《物权法》对于物业公司的影响更是全方位的。
在现实生活中，业主和物业公司之间、业主与业主之间各种问题层出不穷，而业主与物业公司之间的矛盾更是焦点中的焦点。
《物权法》正式出台后很可能会导致大批物业公司被炒，业主可以选择联合起来自己管房，选择物业公司管理的，业主对物业公司专业化程度的要求也将会越来越高。
由于《物权法》是上位法，其实施必将会对目前城市物业管理中存在的问题产生深远的影响。
一是《物权法》明确了业主的建筑物区分所有权与共有物权概念和范围。《物权法》第一次以国家法律的形式提出了业主的建筑物区分所有权与共有物权的概念。对过去业主与物业公司的很多纠纷做了明确界定，就可以减少很多无谓的纠纷。
二是《物权法》对业主、业主大会、业主委员会的设立及性质的规定充分体现了业主自治的私权性质。从《物权法》来看，房地产行政主管部门已经无权撤销业主委员会的决定，只有人民法院才能有权撤销业主委员会的决定。这突出了业主与业主委员会的平等关系和私权争议，而非管理与被管理的公权关系。这些均体现了物权人 (业主)对特定物享有直接支配和排他的权利，是法律向尊重业主、尊重业主自治迈出的重要一步。
三是《物权法》保护了物业服务机构和开发商的合法权利。除了保护业主的合法权益外，《物权法》还对物业服务机构和开发商的权利进行保护。当然，业主在物业管理上话语权的增加也给一些物业公司带来了挑战与机遇：只有那些真正为业主服务的，才会在同行业的竞争中优胜劣汰，在无形中，通过物业管理的重新洗牌，进一步实现房地产市场的规范与合理发展
#p#副标题#e#二、物权法实施后面临的新问题
《物权法》实施之后，任重而道远，还有很多问题需要处理，会面临很多新的问题，而且可能今天说的理论上的东西和最后实践上会有一定的差距。所以，《物权法》要充分发挥它的作用，目前应当注意以下几个问题：
一是开发商要自律，自觉遵守《物权法》，严格按《物权法》办事
根据《物权法》，要想让业主的权利真正得到保障，必须开发商自律，要诚心，没有开发商自律和诚心，这件事很难推行下去。
现在，《物权法》对于小区内配套设施的所有权、经营权进行了明确界定，这一界定，显然将考验开发商的诚信，“由于会所以及其它公建配套，明确了属于业主而不是开发商，那么开发商还有多大的兴趣去建设这些‘非赢利’项目?”这是一位开发商道出的心里话，他认为，开发商要么缩减这些项目开发，要么会提高房价，让房价分摊这些成本。有关专家认为，在房产利润走向社会平均利润的前提下，这一规定将考验开发商的诚信、实力以及经营水平。这些公建配套的产权明晰之后，开发商的开发策略、经营技巧将会发生变化。而国家也应该及时出台各类居住区中公建配套的指标标准。不能因《物权法》的实施，而让居住区的公建配套的标准降低，影响居民生活。
二是如何有效解决《物权法》颁布后“钉子户”蔓延与拆迁难问题
《物权法》的出台，对于房地产开发中被拆迁居民的利益给予了很好的保证，使地方政府和开发商都不能再强制居民拆迁，而必须给予合理的安置。以往法律不规范时，部分拆迁户没有底气捍卫自己的权利。而《物权法》的出台以及“重庆钉子户”事件，使拆迁户特别是钉子户的维权将达到一个高峰。拆迁户往往会对开发商追求利润的拆迁行为心存抵触，甚至有些拆迁户认定开发商存在暴利，进而尽可能多地索取拆迁款。重庆“最牛钉子户”在《物权法》颁布之际诞生，随后，索赔1400万元的深圳“最贵钉子户”、北京版“最牛钉子户”等便陆续上演。“钉子户”迅速蔓延。但是，这样一来，就大大增加了拆迁难度。受“重庆钉子户”影响，未来全国钉子户现象肯定会越来越多。这种现象让不少开发商和拆迁公司深感担忧。拆迁问题一直是房地产一级开发的大难题，若有更多的人效仿‘重庆钉子户’，将会使一级土地开发更为棘手。
要有效解决“钉子户”蔓延与拆迁难问题，需要重点攻克拆迁补偿标准、拆迁主体、拆迁程序三大难题。因此要学会通过法律途径解决问题。要重新修订拆迁法。法院必须站在公正的立场，依法办案。既要保护拆迁户的合法权益，也应该依法裁定应该给予的补偿标准。并有权执行判决。要求“钉子户”必须遵守法院判决，按照法院裁定的合理补偿标准和规定期限完成搬迁，否则将承担法律责任。才能解决“钉子户”蔓延与拆迁难问题。
三是《物权法》实施后公共配套设施的建设问题
过去计划经济时代，所有建设投资都是政府拨款，所以，居住区中公共配套设施(包括中小学、幼儿园；商业服务设施；居委会或家委会；街道办事处；派出所；市政道路管线；变电站、煤气调压站、电话总机房等水电气热通讯设备场站)的建设由谁拿钱大家都不关心，反正都是国家的钱，不过是谁来干活的事。大部分老旧小区都是上水由自来水公司修建，下水、道路由市政公司修建，电力、煤气、电话线路场站分别由供电局、煤气公司、电话局修建；中小学、商业设施由教育局、商业局修建；居委会、街道办事处、派出所则由政府负责建设；各负其责。只有一些大型企业(如首钢、燕山石化等)厂区的职工宿舍是企业自己修建。产权全是国家的、全民的。没有争议。
但是，现在情况已经完全改变了。
第一，建设用地早已经不是无偿划拨，而是高价拍卖出让，土地出让金甚至成了地方政府的主要财源。还要加收城市建设费、防洪费等很多费用。政府收了地价就应该提供相应城市配套管理设施。包括征收了教育税就应该为居民提供中小学和义务教育。
第二、水、电、气、热、电话等费用连年调整，越来越高。不但不再是政府补贴的亏损部门，而且成了高利润、高福利、高收入的垄断部门。居民交了高额水、电、气、热、电话等费用，还要无偿为他们建管线站点，甚至修水源厂、煤气厂、热力厂、污水处理场、发电厂，就实在没道理了。这可真是举世无双的中国特色了，为什么不和国际接轨?
第三、1998年开始房改后，已经停止福利分房，购房人已由单位变成了居民个人，产权归了业主。以前房子产权都是国家的，居民可以不计较。现在我的房子是花个人几十万积蓄买下的，产权是我的，为什么要各种管线设备都白给自来水公司、供电局、煤气公司?白盖学校、居委会、派出所，都无偿归了教育局、公安局?这些都加在房价上是不合理的。也是房价畸高的主要原因之一。造成开发商与政府，业主与开发商之间在很多物业产权上划分不清，产生矛盾。
《物权法》实行以后，老百姓就会觉醒，按照谁投资谁拥有的原则。我交了供电线路、变电站、发电厂的钱，交了供水管线、自来水厂的钱，交了煤气管线、煤气调压站、煤气厂的钱，交了建通讯管路、电话总机房的钱，交了建学校、商店的钱，怎么都无偿成了供电局、自来水公司、煤气公司等别人的资产?是应该把钱退给我，还是我们按股分红?或者不再收水电煤气费?老百姓一觉醒，我买房为什么要给你交那么多钱，最后什么都是你的，你还天天收我钱，以后调整利益格局，老百姓该拿的拿了，不该拿的就不肯再拿了。所以《物权法》推出以后，自来水公司、供电局、煤气公司等很多部门非常惊慌。正在研究对策。但是现在的做法对这些垄断部门非常有利，让他们放弃到口的肥肉，是很难的。他们非常希望在居住区市政公共配套管线设施上仍旧维持过去无偿攫取的做法，而在经营上则强调要与国际接轨，要提高价格，要赢利，以保持他们的高利润、高福利、高收入，用清华大学人文社会科学学院教授秦晖的话说：“就是以社会主义的名义用计划经济的办法去掠夺，然后以市场经济的名义来分赃”。但是严格执行《物权法》，这样的局面是不可能永远保持下去的。
如何制定合理的物权分配政策是今后房地产业的一个重要工作。《物权法》的颁布则进一步明确了业主的产权人地位和权益，所以今后对居住区中各种产权(包括市政配套管线设施的产权)如何进一步清晰，如何理顺关系，在各项工作中体现尊重产权人的合法利益，使国家利益与产权人的利益统一起来，是需要我们认真研究的一个课题。
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