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限购令蔓延 各地冷热不均

yangguangshehui 2010-12-13 17:07:29 (编辑组稿/李璇) 总第087期 放大 缩小

  10月8日,北京周边的河北省燕郊、固安等地区发布“限购令”:对于非本地居民在当地购房的,采取首套首付50%,二套住房首付60%~80%、利率1.1倍执行的政策。

  这意味着,“限购令”已不仅仅限于“房价上涨过快的重点城市”。

   国务院多个部委于9月29日联合发出楼市调控新政后,上海、深圳、广州、福州、厦门等10多个城市主动上报了“限购令”等地方的新政落实细则,要求本地和外地居民只能在本地新购一套商品住房。

  虽然有关部委在新政中提出,房价上涨过快的城市要出台“限购”措施,但记者了解到,几乎所有的省会城市,甚至部分二三线城市都在出台或酝酿“限购”政策。限购令虽下,各地反应效果却截然不同。

  限购令纷纷出台

  “限购”,成了9月29日国务院多部委联合发出楼市调控新政后的关键词。在“沪十二条”出台后,上海市长韩正公开表示,过度投资已经扭曲了楼市的居住功能,上海落实房地产调控细则应当先考虑本地居民的居住问题。

  自此,上述10多个城市先后出台“限购令”。

  从上海、厦门、北京等地已经出台“限购令”政策的地方情况来看,限购政策如何执行、认定等细则也都已经出台。例如,上海对于不符合限购政策的购房需求,不予办理房产证手续。

  万通董事局主席冯仑在企业家论坛“走进清华讲堂”上表示,“国十条”出台以后,主要城市的房价没有过快上涨,90平米以下的小户型销售量快速增长,说明调控起到了一定的作用。

  而全国工商联房地产商会会长聂梅生表示,住建部在9月份做了大量的调研之后,认为必须进行进一步调控,随后才在9月29日出台了“国五条”。

  住建部政策研究中心副主任秦虹认为,由于各地区对政策的落实不够平衡,很多地方没有出台细则,执行力度和程度差别较大,间接地成为投资者寻找新的投资空间的机会,投资性需求开始向二三线城市转移。

  另一方面,已出台细则的地方在落实增大供应总量和保障性住房建设方面进展还有差距,在信贷政策上有的地方也采取迂回性对策,比如对购买第三套住房不贷款,但通过消费性贷款仍可以用于购房。

  聂梅生表示,限购政策可抑制投资资金进入房地产,同时提高购房门槛,从整体上将大量减少各类购房需求。该项措施将使房地产市场在10月底达到供需平衡,从而实现抑制房价上涨的作用。

  北京:十一楼市仍红火

  黄金周北京楼市似乎并未“遇冷”,反而是异常“火爆”。位于北京北五环外一个名为橡某湾的楼盘,赶在黄金周的第一天开盘,均价31000元,即使价格如此“不菲”,“开盘当天140多套房就已基本卖完,零星剩下的几套二、三层的房子,前几天也陆续都卖完了。”售楼人员小崔对记者说。据其介绍,早在楼盘开盘前就已经有不少客户前来看沙盘认购,开盘当天售楼情况异常火爆,“很快就卖得差不多了”。

  北京大学地产基金中心主任、房地产百强企业北发投总裁杜猛在接受采访时表示,“限购令”执行起来没有难度,并且会对抑制房价产生作用,也能够达到一定目的,但无法解决根本问题。

  他介绍说,早在今年4月30日,北京出台了“国十条实施细则”,就已经明确提出了“限购令”:从5月1日起,北京家庭只能新购一套商品住房,购房人在购买房屋时,还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》,如果被发现提供虚假信息骗购住房的,将不予办理房产证,这也是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。此次上海提出的“限购”是对北京“限购令”的跟进,“而全国很多城市对此还在观望。”

  中国财政学会副会长安体富在接受采访时表示,“我认为,应该尽快开征房地产税,但是,此税一直没有开征有各种原因。我认为,关于房地产税开征所面临的技术性问题并不大,迟迟未征收牵涉诸多因素,一个重要因素是利益问题。”

  他表示,实际上,早在1986的相关条例中,曾经有一条规定,就是对非经营性房产在保有环节免征房产税的,“如果现在征收,只不过是恢复征收而已。”他表示,中国在1986年以前,曾经对个人住房征收过房地产税,当时税率为1.2%,只是后来停征。

  上海:一户限新购一套房

  上海10月7日出台楼市调控细则(又称“沪十二条”),其中的“限购令”最受关注,这一临时性的政策中,规定上海及外省市居民在上海每户家庭限购1套房。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭称,“限购令”是最重要政策,会对多套房的投资投机需求造成沉重打击。

  佑威房地产研究中心副主任陆骑麟也表示,由于受到信贷政策的影响,高端市场进入门槛提高,部分投资买房者只能进入中低价位市场,购买多套房,这项政策的出台将直接缓解目前市场中低价位的供求矛盾。

  此外,“沪十二条”还提出了“对贷款购买第三套及以上住房的,停止发放住房贷款”、“加强土地增值税征管,按不同的销售价格确定土地增值税预征率”等措施。

  中国房地产信息集团分析师薛建雄分析称,本次上海楼市调控细则比以前严了很多。比如提高土地增值税率从之前最高2%提高到5%,有利于促进开发商加快推盘进度,以增加周转率来增加收入。另外将动迁配套房的上市交易时间限制由5年减为3年,有利于增加中低档房产的供应,“但实际上之前市场上很多房源已经通过地下渠道出售,所以能增加的供应也有限。”

  也因此,薛建雄认为,细则不会改变楼市的回暖趋势,房价上涨预期也只会有所放慢,而不会停止。所以,房产税就更加值得期待。

  广州:楼市冰火两重天

  “深夜10:30,夜色深沉,广州没钱的人们早已歇息,有钱人却还在彻夜排队,欲买亚运城的投资客正热情高涨。”这是广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文眼中的亚运城。

  9月26日广州亚运城开始销售,战战兢兢、如履薄冰的开发商迎来了一场惊喜。从一开始购房者挤爆销售大厅,到最后选房时间延长到深夜3点,以至于销售代理不得不贴出“今天房源已销售完毕,摇到号的客户明天请早”。据开发商的统计,亚运城销售前两天就卖出了2300套房子。如果这数据没水分,这是广州有史以来开盘头两天销售最多的单个项目。

  “如果不是突然而至的调控。”记者采访的几个开发商不约而同地用了这句话。如果从数据上看,“十一”黄金周的销售也是相当可观,国庆假期的10月1~6日广州全市网签1749套,是去年黄金周6天704套总成交量的近2.5倍,成交面积为18.8971万平方米,成交均价为12199元/平方米。

  但业内人士告诉记者,网签通常会落后于市场2至3天。黄金周的数据刚好反映亚运城热销的状况,数据显示广州亚运城卖出了309套房子。而未来一周的数据更能反映市场。

  经纬行的调研显示,虽然楼市二次调控政策赶在“十一”黄金周到来之前出台,但其影响在前两日表现并不明显。从国庆期间楼盘的现场调研来看,全市大部分主打刚需楼盘的客流量均较足,特别是新盘或是有新推货的楼盘。而面积大、总价高的楼盘以及尾货消化的楼盘则相对较为冷清,部分楼盘甚至门可罗雀。

  但自3日开始,多数项目人气回落明显。即使是主打刚需客户的楼盘人流量也大幅减少。据经纬行研究中心的持续跟踪调研显示,多数楼盘3日后的人流量较前两日普遍减少一半,二次调控的政策影响逐渐加大,消费者观望态势再起。

  深圳:成交量离奇翻倍

  国庆长假对于楼市来说是难得的“黄金周”,而深圳又将一年一度的房地产秋交会放在10月的前几天。

  深圳房地产信息网的数据显示,10月1日至6日期间,深圳共成交2313套新房住宅,日均成交386套,而10月1日~4日的数据更为壮观,全市新房成交量为1988套,是去年秋交会前4天新房成交量的3.9倍;其中1日和4日,新房的成交量均上了600套,创下今年以来新房成交量的最高纪录。

  这个令人侧目的数据在深圳颁布被称为最严厉、“最具杀伤力”的首个地区版“限购令”出台时点上,令人关注。

  事实上,今年初开始的全国性的房地产调控政策下,深圳的房价一直坚挺,在短暂下跌之后,甚至普遍出现了5%~10%左右的涨幅,“限购令”前夜,深圳充满了新一轮房价上涨的预期。

  中原地产深圳总经理李耀智对记者分析,10月1日至6日期间的数据其实并不是当日的数据,从签订合同到过户通常需要一到两周的时间,应该算是9月的成交量,这个数据是滞后的。

  他表示:“若要看黄金周时间的成交数字,至少还要再等上一周的时间。”李的观点得到深圳一些其他地产行业人士的认同。除了比往年更为火爆的秋交会扩大了交易量,地产商也在推波助澜。

  深圳一家大型开发商项目负责人表示,公司本身也很看重黄金周的销售数据,这个数据往往是他们对外宣传的重要噱头,所以很多地产商都是将一个月前的购房意向押到黄金周来凑成交量数据。

  事实上,深入分析深圳前6天交投数据的巨大差异已经可以看出“限购令”的威力:黄金周前4个交易日的日均成交高达497套,而后两个交易日则骤然萎缩至200套以下,10月6日甚至仅成交了134套,较9月份日均成交套数缩水近三成。

  一部分购房者也希望抢个时间差,由于“限购令”是9月30日当天才在深圳政府官网上公布,由于中间隔着国庆长假,很多人理解以为是从10月8日开始执行,因此很多炒房者也有可能抢在生效前突击购房。

  从今年中央七部委联合对全国房价进行调控以来,深圳房价在5月份出现了短暂的缩量下跌后,房价又开始恢复性上涨,福田等中心区域普遍涨幅在10%以上,甚至带动租金上涨10%。

  温州:炒房团称越调越涨

  每年的十一长假是外地楼盘看房团的最佳时机之一,但今年似乎有点冷清。9月29日“新五条”利剑出鞘,给刚被“回暖”声音暖热了的楼市带来无限凉意。

  10月6日下午,记者到江苏启东市郊温州购房团看房的龙豪海景湾。本来主办方计划温州投资者6日现场实地考察,7日、8日现场成交的购房者签订合同。但记者发现,温州购房团却已经提前包车回温州,售楼中心前“欢迎温州考察团莅临参观”的红色横幅还在风中摇曳。

  尽管如此,龙豪海景湾的销售主管告诉记者,目前一期91套房,已有40余套被预订了。盛经理告诉记者:“目前房地产调控政策主要还是对一线热点城市的限制比较大,现在像启东这样的二、三线城市还没看到明显影响,估计也不会有行政上的限购政策限制。因此还是有投资的价值。”

  曾经在北京、上海等一线城市投资多套房产的黄先生向记者表示:“比较来说,温州人投资还是更钟情于房产,但是投资的区域选择很重要,要根据整个政策趋势和市场形势来判断。”

  据黄先生介绍,今年4月份开始的第一轮房产调控,重点是抑制一线热点城市的投资投机,因此黄先生在新政执行伊始就卖掉了在北京投资的31套住宅,落袋为安。他告诉记者:“现在第二轮调控又来了,但其实主要还是热点城市,预计二、三线城市还会比较安全。”

  记者了解到,像黄先生一样,在新政出台前后有相当一部分温州投资者,都已及时将手中房产抛出,或转移战场或等待“抄底”机会。随着一系列“回暖”信号的释放,杭州下沙、九堡、滨江地段的房源受到了“温州考察团”的关注,每个周末都有满车的看房团前往杭州,而且几乎每次都有不少于十套的成交量。

  事实上,早已被“妖魔化”了的温州炒房团对于房地产调控并不陌生,似乎已经炼就了愈战愈勇的“金身”,由于投资者手中往往掌握着大量游资,因此很少因为几套房子被套就随意撤退,在他们眼里,“炒房可以观望,但不会离场。”

  成都:楼市骤冷

  据成都房管局网站公布的数据显示,10月1日到10月6日,市区住宅成交量共计381套,日均成交量63.5套,相较国庆前5天日均422套的成交量可谓相距甚远。

  记者在采访中了解到,成都房交会前两日,大部分成都市民反而选择了外出旅游,“二次调控”新政让他们选择了“外出”观望,而来到房交会现场的大部分是成都周边城市的人群,他们选择了到成都“边”玩边“看”。

  “数据的骤然遇冷只是目前市场对‘二次调控’的真实反映,这与4月新政出台后的情况类似。”华信大足营销副总左明强认为,此次再次强调加强调控,是给迷茫徘徊之后又日趋回暖的楼市定了一个方向:国家是不会让房地产快速上涨的。

  2010年4月新政以后,成都市场进入长达4个月的低迷状态,虽然8月开始“回暖”,但主城区住宅均价并未出现大的变化。“‘二次调控’的出台,也许成都楼市又要重新消化政策对心理的影响。”左明强认为。

  “二次调控”的骤然出台,也让成都的开发商感到措手不及。“原本我们就没有打算提价,而是希望借助房交会的人气快速销货,而这几天的观望情绪让我们再度心寒。”成都一家国字号开发商的销售经理告诉记者,接下来除了继续执行优惠政策外,也许还是只能像五六月份那样寂寞的等待。

  重庆:“出头鸟”受伤

  被“二次调控”泼了冷水的还有重庆楼市。重庆有关机构的数据统计显示,国庆节前4天,重庆楼市整体成交量近千余套。而2009年的国庆节,重庆楼市日均成交量都在千套以上,而今年重庆房交会在10月14日召开。

  相对于其他城市,自2009年开始重庆楼市一直表现活跃,一度成为了“出头鸟”。2010年国十条新政之后,重庆楼市在全国率先实现了回暖和“日光盘”,而国庆节前“不听招呼”放任三套房贷,甚至让重庆楼市成为调控政策敏感度媲美北京、上海的二线城市。

  “在这种情况下,重庆楼市受伤不轻在所难免。”在重庆龙港地产顾问机构总经理王徽看来,重庆购房者中,刚性需求占了较大部分,“二次调控”将首套房限定最低3成房贷,显然对重庆的购房者压力更大。“10月份本是重庆开发商开盘的旺季,现在二次调控出台,一些资金链较为紧张的楼盘,可能会调低新开楼盘的价格预期。”王徽表示。

  

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