民生热点之房价
“期望房价降下来”，是百姓对两会期盼的热点之一，特别是青年群体对“蜗居”、“房奴”现象反映格外强烈。对此，温家宝总理在政府工作报告中指出，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。因为，要使人民生活得更幸福、社会更公平，很重要的一个问题就是要把老百姓的住房问题解决好。
温总理：要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头
温家宝在政府工作报告中指出，2010年促进房地产市场平稳健康发展，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。
中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府要切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位；增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场；加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度；完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨；加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。
住建部部长姜伟新：未来房价能稳定，不行也得行
十一届全国人大三次会议于3月8日下午15时30分在人民大会堂三楼金色大厅举行记者会，由住房和城乡建设部部长姜伟新、卫生部部长陈竺、人力资源和社会保障部副部长胡晓义就保障和改善民生问题答记者问。姜伟新在谈到部分城市房价过高、房价上涨过快的问题时表示，最主要的可能还是供给、需求和管理上的问题。
部分城市房价过高、房价上涨过快的问题，要从供给、需求和管理三方面入手来抑制高房价。姜伟新表示，部分城市房价过高、房价上涨过快，最主要的可能还是供给、需求和管理上的问题。所以，这次温家宝总理在政府工作报告当中对下一步怎么抑制高房价提了很多措施。
姜伟新说，首先还是要增加供给，增加供给是一个全方位的增加供给，这里面第一要加快普通商品住房的建设，增加普通商品住房的供应。第二就是加快、加大经济适用住房的建设，扩大经济适用住房的供应范围。第三就是加大、加快限价房的建设，进一步扩大限价房的供应范围。第四就是公共租赁住房从今年开始也要加快建设。这是从供给上来说。
其次，还是要抑制一下不合理的需求，所谓不合理的需求也是一个相对的概念。从中国目前情况看，可能还是要抑制一下投机性的需求。目前恐怕要对第二套房的消费有一些经济的办法，进行一些控制。
第三加强管理。加强管理首先还是增加土地供应，各类住房的土地供应，一是总量供应，同时现在已经在开发商手里的土地要加快进行开发。二是加快建设实施管理和建成了住宅之后的捂盘惜售的问题，要解决这个问题。
姜伟新指出，当然管理上的问题，从宏观层面上还有其他一些方面的问题。比如，中央现在已经给各个地方、各个城市下达了任务，即各个地方、各个城市有加快保障性住房建设的任务和解决房价过高、过快上涨的责任。另外，今年整个资金的供给，包括新增银行贷款，国家计划比去年要有所减少，这也在一定程度上对我们这个住房的需求产生一定的影响。
此外，姜伟新在谈到经济适用住房分配中存在的腐败问题时强调，经济适用住房只供低收入困难家庭，建筑面积必须在60平米以下。他说，经济适用住房国家的政策是这样它定义和规定的：第一，必须是60平方米的建筑面积及其以下，不超过60平方米；第二，它所适用的范围、供应的人群必须是低收入住房困难家庭。这是两个比较关键的内容和规定。
在谈论中国未来房价走势问题时，姜伟新的看法是中国未来20年房价上涨的压力仍然是很大的，未来20年由于中国是城镇化、工业化的快速发展时期，需求较大，而土地供应是有限的，房价上涨的压力仍然是很大的。但是中央政府抑制房价过快上涨的决心更大。
新思路
“蜗居”、“蚁族”、“房奴”，这些年轻人口中无奈的流行语，也成为代表委员们关注的话题。他们认为，年轻人要通过自己的奋斗改善居住条件，社会各界更要让他们看到希望，让他们能够“小步前进”。要用新的思路解决年轻人住房问题。
全国人大代表、复旦大学党委书记秦绍德说，大学生刚毕业，在住房问题上肯定会有困难，这也没什么可奇怪的。“过去大学生尽管是统一分配，毕业后的住房条件也比较差，我也是这么过来的。”他说，“随着岗位的变动、阅历的增加和逐步被人认可，住房是会逐步改善的。年轻人不能指望一毕业，政府和社会就给你提供一个不用争取的住房条件，我也不提倡他们成为‘啃老族’，否则奋斗的愿望就减弱了。”
秦绍德建议，政府和单位应该把年轻人的住房问题作为重要问题来考虑。“解决问题不等于让他们都有产权房，比较现实的办法是为他们提供租赁房，实现有房可住。”他说，从2002年开始，复旦大学就开始通过改造一批、建设一批、购买一批的方式，“储备”了一定数量的单位租赁房，租赁给年轻教职员工；与此同时，在年轻教工的工薪里增加住房补贴部分。“这样，我们就保证年轻人在5到10年内有房子住，10年后希望他们能够走多样的道路，有自己的产权房。总之，这是一个逐步改善、不停改善的过程，让人看到可预期的未来。”
全国人大代表、经济学家张兆安说，住房是特殊商品，具有商品和社会的双重属性。住房的社会属性不能用市场办法解决，而要用保障方法解决。他说，当前的住房需求呈现“橄榄形”，最高端的高收入者是纯粹市场化方式解决，最低端的低收入人群是用保障性住房的方式解决。至于中间的“夹心层”，他们很多是进入城市的白领、务工人员以及有刚性需求的婚龄年轻人，就要用“保障＋市场”的方式解决。“夹心层里面也有层次区分，收入高的、创业成功的人士，自然而然就会到橄榄形的上端，通过纯粹市场方式解决住房问题。”
张兆安建议，为了满足年轻人的住房需求，当前不仅要大力建设经济适用房，还要建立层次丰富的房屋租赁市场。“廉租房是最低的托底型租赁房，此外还要有单位租赁房、公共租赁房、人才公寓、青年公寓等，满足不同层次年轻人的住房需求。#p#副标题#e#”
二次房改
房子问题是关系到老百姓安居乐业的民生大问题，尽管去年中央已出台了一系列抑制房价的政策，但是一路飙升的房价依然使得众多家庭望房兴叹。为此，全国人大代表、娃哈哈集团董事长宗庆后建议进行二次房改，实行“三三制住房制度”和“三三制房改方案”、“三三制房改路线图”，建立“低端有保障，中端买得起，高端有选择”的多层次良性发展住房供应体系。
房地产业是我国的支柱产业，亦是城乡居民最大的消费需求。不论是城市还是农村，普通居民一辈子就为了一套房子。而现在非理性上涨的房价使得很多人的有房梦想遥不可及。宗庆后代表认为，房价高主要有几方面的原因：一是土地成本过高，中央和地方政府在财权、事权分配上不协调，地方财政收入分配过少，导致地方政府靠卖土地求发展，土地越卖越贵；二是房地产商暴利。再加上银行因为房地产贷款可以获得利息收入。三者利益结合，使得中国房地产业畸形发展，也给越来越多买不起房的居民带来对于未来的担忧，这成为抑制消费，制约中央拉动内需战略的一大阻力。尽管中央下了很多抑制房价的政策，却始终未能取得显著效果。而且，如果现在把房价压下来，亦容易带来银行坏账，最后还是财政补贴银行，不能妥善解决这个问题。
宗庆后认为，目前要解决房产问题主要是要解决好三组人群：一是低收入人群，二是中等收入人群，三是高收入人群。对于低收入人群而言，虽然政府现在有保障性用房，但是一方面供应量很少，另一方面要求能享受经济适用房的收入标准亦很低，对他们而言，其实亦买不起经济适用房；对于中等收入人群而言，虽然买得起经济适用房，却没有资格买，尽管有十几万一年的收入，但是一般大城市两三万一平的商品房，亦不是其能承受的。对此，宗庆后建议政府可为低收入人群建立保障性用房和廉租房；让中等收入人群享受经济适用房；对于高收入人群，则可以购买商品房。这样一来，形成了低端有保障，中等收入买得起，高收入人群也有显著优势，这样的房价政策亦能满足大家的需要。
同时，在供地方式上，宗庆后亦提出了要建立标准，竞拍土地的时候，首先要确定房产的性质、土地价格建设标准和开发商的利润等。各方标准确立后，保障性住房以政府划拨方式供地，由国有独资住房投资有限公司、非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与，解决低收入家庭的住房问题。公共住房和公共租赁住房实行“四定两竞招标”，即“定地价，定建房标准，定税费率，定5%利润率，竞房价，竞建设方案，综合打分高者得”立式招标供地建设的准市场化平价住房，由非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与，向中等收入家庭提供平价住房。并且经济适用房的建筑面积以90-100平方米为宜，这样能够满足普通的改善性住房需求，减少浪费。商品房仍以“招拍挂”方式供地，由建筑开发商开发建设，户型面积和房价开发商自主确定，满足高收入家庭的住房需求。竞拍土地的时候，对于原先享受经济适用房的中等收入人群，如果其收入增加了要求换条件更好的房子，则可以允许其将房子出售，且只能按原价出售给有资格享受经济适用房的人或者卖给政府。这样可以有效控制炒房。
2009年以来地价和房价再次非理性上涨更加证明，现行的商品住房制度已经无法满足低收入群体和中等收入群体的住房需求，全国人民要求深化住房制度改革的呼声再次高涨。宗庆后代表提出的“低端有保障，中端买得起，高端有选择”的住房改革建议，好操作，见效快，兴利除弊，亦能实现多方共赢，从长期来看，使房价合理，预期明确，不增加政府负担，不减少正常的土地财政收入，亦不会给商品住房市场带来太大冲击。短期看，既能带动高房价合理下行，亦能封杀房价非理性下跌空间，形成三种住房制度互相制衡，有利于促进房地产市场稳定健康发展。
共有产权房
“江苏淮安2007年初在全国首创以出让土地性质的共有产权房替代划拨土地经适房，三年多的实践已充分证明了优越性。这两年我们扩大创新成果建立了与之配套的住房保障基金，并正在努力破解被保障家庭买得起、买得了的问题。”全国人大代表、淮安市委书记刘永忠建议推行共有产权房解决“购房难”。
刘永忠说：“传统的划拨土地经适房，国家政策也明确为‘有限产权’，退出时要补缴土地出让金及政府优惠，但因为界限不明确，如何补缴难以操作，让倒卖牟利有机可乘，直接导致了购房的弄虚作假。许多人要求取消划拨土地经适房可以理解，但对这部份家庭的保障不能取消，而且应当扩大到‘夹心层’家庭。”
刘永忠表示，淮安共有产权房正是在这种情况下应运而生的，该市2007年3月以市委关于九大民生保障工程之一的住房保障正式发文明确，加以实施。共有产权房执行政府指导价，购房人的出资与房价总额的差价为政府出资，并按出资比例形成共有产权。自推出以来主要实行两种比例：个人占70％、政府占30％的产权；个人和政府各占50％。共有产权住房上市或退出时只要购买政府的产权部分或按比例与政府分成即可，并实施5年内原价购买，5至8年加同期贷款利息，8年后则按市场评估价购买或按比例分成转让收益。
刘永忠告诉记者，淮安共有产权房的房源不仅有政府组织集中建设的，也有分散在土地挂牌出让时配建和市场回购的商品房。近两年在拆迁安置房上实行了多种比例的共有产权取得成功，完全可以用于非拆迁家庭及“夹心层”购买共有产权房的政策，而且可以直接以货币补助的方式帮助保障家庭购买一定价格和面积标准范围内的普通商品房，形成共有产权。目前淮安正在努力破解的难题是，对购房家庭扩大公积金的交缴及贷款范围，通过国有或公益性担保公司帮助贷款，解决购房家庭一次性付款高于普通家庭购买商品房首付所带来的困难。
房屋维修基金的交缴，淮安是按产权比例分担的，虽然在产权的转让出租等方面受到共有人即政府的制约，但购房家庭的使用权是完全的，与使用权发生的责权利都由购房家庭承担，这些都是通过文件和购房合同加以明确的，与现行的有关法律相衔接，不会出现人们担心的那样政府承担购房家庭的无限连带责任，也不会出现美国“穷人买房”形成的“次贷危机”。
刘永忠建议，国家应对这种模式加以总结、推广，进一步完善后再按法律程序固化为住房保障法。由各级政府建立住房保障专项基金，专款专用，主要用于建设回购的周转，以及用于政府产权份额的货币补助。基金来源以地方公共财政为主，国家或省转移支付为辅。可区别东西部及地区性经济发展的差距，给具体城市相应比例的转移支付，并可按各地实际到账的资金配齐转移支付部分，进一步调动地方积极性并确保转移支付公开公平，便于操作。#p#副标题#e#
改革土地招标制度
就目前房价过高的问题，全国政协经济委副主任、著名经济学家厉以宁分析说：“应该分为两部分看待，当前急需解决的是中低收入者能够买得起和租到起房子。”
在他看来，根治高房价应改革土地招标制度，现行土地招标制度不合理，需要作出更改。厉以宁说，当前的土地招标制度，出价高者得到土地，会导致地王现象不断出现，土地价格越来越高，房价也就跟着水涨船高。
高房价下，如何让中低收入者买得起房子，租得起房子？厉以宁给出的建议是，改革招标制度，土地出让，不应是“价高者拿地”，而应是“价低者拿地”。
厉以宁说，理想的土地招标制度应该是，企业参与招标时不是报标土地价，而是报标房价或租房价，而出价最低者将最终中标。而对于胆敢在建筑质量上马虎应付的，政府予以重罚。若能以此解决土地招标制度,则整个中国的高房价问题也将迎刃而解。
提升土地利用率
全国政协委员、香港汉荣书局有限公司董事总经理石汉基日前提出建议，中国应加强对土地的利用率，解决房价的问题。
我国建房的土地还没有做到物尽其用，容积应该可以提升到两到三倍，甚至是四到五倍。如果可以提高容积，就可以减少土地浪费，提升利用率。
他说，香港的容积可能是7到8倍，如果内地可以增加到4至5倍，马上可以增加一倍房子。内地现在建房多是从耕地上想办法。如果地方政府有实力为农民建利用率高的房子，就能避免耕地的减少。
发展公共租赁房
全国政协委员郑惠强在今年的全国两会上提出，为了解决廉租房和经济适用房之间的“夹心层”住房困难，各地政府应借鉴新加坡、香港等地的经验，大力建设公共租赁房。
郑惠强说，公共租赁房是指为解决中低收入群体的居住问题，由政府投资建造或以一定方式对建房机构提供补助、由建房机构建设，并以较低价格出租给中低收入群体居住的住房。公共租赁房在新加坡、香港等地已成为住房保障制度的重要组成部分，在我国内地近年来也日益受到重视。
发展公共租赁房，首先有利于国民经济持续、平稳、健康发展。郑惠强说，去年上半年以来，我国房地产价格大幅上涨，过高的房价对公众其他消费产生了挤出效应。加快公共租赁房体系建设，一方面可以满足部分购房者的刚性需求，平抑房价过快上涨的局面；另一方面，通过“以租代买”的方式，使更多家庭从买房这一巨大负担中解脱出来，提高即期消费水平和远期消费能力。
郑惠强对记者说，目前我国保障性住房体系主要由经济适用房和廉租房构成，这导致夹在其间的人群成为“上不着天、下不着地”的“夹心层”，既达不到廉租房的申请标准，又买不起经济适用房。如果大力建设公共租赁房，就能解决新就业大学生、外来务工人员等“夹心层”的住房困难。
公共租赁房最大的优点是，具备灵活的准入和退出机制。郑惠强说，准入机制方面，要加强房管部门与银行、证券、劳动保障、税务、交通、公安等部门的信息共享，加快建设全国统一的信用信息共享平台，多渠道核实公共租赁房申请者的收入和资产状况，甄别出真正符合条件的申请者，防止“开着宝马申请租赁房”的现象。退出机制方面，一是要明确租赁期限，租期一般是３到５年，拒不退出的通过法律途径强制退出，并计入个人信用档案。二是要充分发挥价格杠杆作用，租赁定价要高于市场水平，管理部门在收取租金后部分返还，如承租者不符合条件还“赖”着不走，政府就停止返还，迫使其主动退出。
郑惠强表示，与廉租房完全由政府负责不同，公共租赁房建设的总体思路应该是政府支持、市场运作。一是政府要充分利用经济杠杆，引导和鼓励国有企业、民营企业、互助组织、公益基金等机构，以微利原则参与公共租赁房建设；二是要通过市场化购买、租赁等方式获取公共租赁房房源，充分利用民间的二手房资源；三是要解决融资问题，可以让租赁户用公积金还房租。
由于公共租赁房主要面向城市中低收入家庭，租赁房建设要以小套型住房为主。而在建设地段选择上，应尽量将其建在公共交通便利、出行成本较低的区域，做好商店、学校以及其他生活服务设施的配套工作。
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